Taloyhtiö2025-tapahtuma on maksuton taloyhtiöiden päättäjien ja asiantuntijoiden seminaari-, neuvonta- ja näyttelytapahtuma.

Talokeskus on mukana Taloyhtiö2025-tapahtumassa

Taloyhtiö2025-tapahtuma järjestetään Helsingin Messukeskuksessa tiistaina 29. huhtikuuta. Tapahtuma on maksuton taloyhtiöiden päättäjien ja asiantuntijoiden seminaari-, neuvonta- ja näyttelytapahtuma.

Päivän ohjelmassa on hyödyllisiä puheenvuoroja eri alojen asiantuntijoilta. Pääpuhujana tällä kertaa suuren suosion saavuttanut inspiraatiopuhuja ja luova johtaja Henkka Hyppönen!

Tervetuloa Talokeskuksen osastolle 48 ja kuulemaan korjaus- ja uudisrakentamisen suunnittelusta, energiapalveluista, rakennuttamisesta ja valvonnasta sekä kuntoarvioista, -tarkastuksista ja -tutkimuksista. Osallistu samalla arvontaan.

📍 Paikka: Helsingin Messukeskuksen kokoussiipi
📅 Aika: Tiistai 29.4.2025 klo 11-18
➡ Talokeskus osastolla 48

Nähdään tapahtumassa!

Lue lisää tapahtumasta ja ohjelmasta

Tarkastuksia ja tutkimuksia on tehty aktiivisesti, ja nyt on aika siirtyä suunnitteluvaiheeseen. Tuleva kevät ja kesä ovatkin oivaa urakoiden toteutuksen aikaa.

Katse ensi vuoteen 2025

Näin joulun kynnyksellä katseemme kohdistuu ensi vuoteen, jonka ennusmerkit näyttävät toiveikkailta.

Merkittävimpiä ilon aiheita on ollut alkusyksystä lähtien euribor-korkojen kääntyminen selvään laskuun, ja lasku jatkunee koko tulevan kevään ajan. Se rohkaisee taloyhtiöitä hyödyntämään hyviä urakkahintoja, korjaamaan ja hyvin pian myös kiinteistönomistajia rakentamaan. Elpymisen merkit ovat ilmassa. Ennakkomarkkinoinnissa on havaittavissa selkeää kasvua viime kevääseen verrattuna, ja rakennusliikkeet ovat alkaneet hankkia tontteja. Julkiset kohteet panostavat nyt voimakkaasti toimitilojensa peruskorjaukseen, mikä tuo korjausrakentamiseen kaivattua buustia.

Tämän vuoden aikana talotekniikan ja suunnittelualan yrityksiä on yhdistynyt. Osa on kovallakin kädellä lomauttanut suunnittelijoita ja jonkun verran lopettanut toimintansa kokonaan. Talokeskuskin sopeutti toimintaansa viime vuonna, mutta tämä vuosi on ollut meille myönteistä kasvun ja uusien rekrytointien aikaa. Tarkastuksia ja tutkimuksia on tehty aktiivisesti, ja nyt on aika siirtyä suunnitteluvaiheeseen. Tuleva kevät ja kesä ovatkin oivaa urakoiden toteutuksen aikaa.

Selviytyäksemme viime vuosien rakentamisen alan haasteiden keskellä olemme samanaikaisesti aktiivisesti hoitaneet nykyisiä ja hakeneet uusia asiakkaita sekä noudattaneet tiukkaa kulukuria. Kovassakin kilpailutilanteessa olemme onnistuneet tarjoamaan oikeita palveluja ja tehostamaan tuotantoamme. Asiakkaamme arvostavat erityisesti sitä, kun pysymme sovituissa aikatauluissa ja budjeteissa. Tarjous- ja työkantamme on kasvanut niin taloyhtiöissä kuin yhteistyössämme rakennusliikkeiden kanssa. Lukuisat erikokoiset toimeksiannot ovat luoneet meille vahvan maaperän, jolta jatkaa ja rakentaa kestävää liiketoimintaamme. Tuore henkilöstökyselymmekin näyttää, että henkilökuntamme tyytyväisyys on kasvanut merkittävästi ja firman henki on hyvä.

Myönteisen kehityksen keskellä toivoisin kuitenkin näkeväni enemmän vaihtoehtoisten energiaremonttien suunnittelua energiaselvityksineen sekä elinkaari- ja kannattavuuslaskelmineen. Vielä löytyy runsaasti taloyhtiön pihoja vailla sähköautojen latauspaikkoja, ja kiinteistöjen katot ovat kiitollisia asennuspaikkoja aurinkopaneeleille, joiden hinnat ovat pudonneet samaan aikaan kun niiden energiatehokkuudet ovat kasvaneet merkittävästi. Jo yksistään patteri- ja lämmitysverkoston säädöillä taloyhtiö säästää huomattavasti lämmityskustannuksissa ja energiahukka vähenee. Maltilliset urakkahinnat ja alenevat korot tukevat myös lämmitysjärjestelmien tarkastelua, kuten maalämpöön siirtymistä.

Kiitokset asiakkaillemme ja henkilöstöllemme kuluneesta vuodesta. Rauhallista joulun aikaa sekä menestyksellistä ja entistä aktiivisempaa uutta vuotta!

Markku Hyvärinen
toimitusjohtaja
Suomen Talokeskus Oy             

Suomen Talokeskus Oy:n toimitusjohtajaksi on nimitetty 2.5.2024 alkaen sähköinsinööri Markku Hyvärinen. Hän on pitkän linjan talokeskuslainen.

Uusi toimitusjohtaja Markku Hyvärinen

Rakennusinsinööri Anssi Väätäinen vei Talokeskuksen uudelle vuosisadalle, kun Talokeskus täytti viime vuoden marraskuussa 100 vuotta. Anssi toimi Talokeskuksen toimitusjohtajana noin puolitoista vuotta ja nyt hän palaa alkuperäisen sopimuksensa mukaisesti aiempaan tehtäväänsä Suomen Kiinteistöliitto Ry:n palvelukseen rakennustekniseksi asiantuntijaksi.

Uudeksi toimitusjohtajaksi on nimitetty Talokeskuksen johtoryhmän jäsen asiakkuusjohtaja Markku Hyvärinen, joka on työskennellyt talossa yli 26 vuotta. Markulla on aiempaa kokemusta Talokeskuksen johtamisesta, kun hän vuosina 2013-2016 vastasi liiketoimintajohtajana yrityksen koko rakentamisen liiketoiminnasta.

Markun tehtävä on jatkaa Anssin vahvistamaa tietä Talokeskuksen laadukkaiden projektien ja asiakaslähtöisen työskentelytavan toimijana. Suomen Talokeskus on alan vanhin, vuonna 1923 perustettu, kiinteistöjen ylläpidon ja rakentamisen pioneeri. Kun kyseessä on kiinteistön korjaus- ja uudissuunnittelu, rakennuttaminen ja valvonta tai kunnossapito, Talokeskus tarjoaa hankkeeseen maan parasta osaamista.

         Markku Hyvärinen aloittaa Talokeskuksen toimitusjohtajana 2.5.2024.

1920-luvun alussa Suomen kaupunkeihin valmistui ennätysmäärä uusia rakennuksia. Talonomistajat innostuivat perustamaan omasta keskustoimikunnasta liiton ja ryhtymään yrittäjiksi. Tästä alkoi Suomen Talokeskuksen matka vuonna 1923 nimellä Rakennuskeskus. Lue juttu Kiinteistölehti Uusimaasta 4/2023.

"SADAN VUODEN KOKEMUKSELLA MIKÄÄN HANKE EI TULE ETEEN ENSIMMÄISTÄ KERTAA"

Kiinteistölehti Uusimaa 4/2023 - sivut 22-23

Taloyhtiöiden korjausvelka kasvoi - riskinä ylikuumentuminen. Talokeskuksen toimitusjohtaja Anssi Väätäinen kannustaa taloyhtiöitä valmistelemaan hankkeitaan niin, että ne voivat reagoida heti, kun sopiva aloitushetki koittaa. Lue juttu Kiinteistö & Energia -lehdestä 8/2023.

"NYT ON HYVÄ HETKI VALMISTELLA KORJAUSHANKKEITA"

Kiinteistö & Energia 8/2023

Suomen Talokeskus Oy täyttää TÄNÄÄN 100 VUOTTA. Olemme alan pioneeri ja maan vanhin kiinteistöjen ylläpidon ja rakentamisen asiantuntija.

SATA VUOTTA KIINTEISTÖJEN HUOLENPITOA

Suomen Talokeskus Oy täyttää TÄNÄÄN 100 VUOTTA. Olemme alan pioneeri ja maan vanhin kiinteistöjen ylläpidon ja rakentamisen asiantuntija.

Tänä päivänä emme toimita halkoja, sen sijaan tarjoamme huolenpitoa kiinteistön koko elinkaarelle. Talokeskuksen tinkimätön tavoite on saada kiinteistöt voimaan hyvin vuodesta toiseen, lisätä arvonnousua oikeaan aikaan tehdyillä oikeilla toimenpiteillä ja varmistaa suurtenkin korjausprojektien onnistuminen ilman murheita.

Ydinosaamistamme ja palveluitamme ovat korjaus- ja uudisrakentamisen suunnittelu, energiasuunnittelu, rakennuttaminen ja valvonta sekä kuntoarviot, -tarkastukset ja -tutkimukset. Emme urakoi emmekä rakennuta omia kiinteistöjä, vaan konsultoimme, johdamme ja valvomme. Tarkasti, laadukkaasti ja tuhansien projektien kokemuksella.

Onpa siis edessäsi kiinteistön korjaus tai uuden rakentaminen, olemme aina valmiina auttamaan ja huolehtimaan.

Tänään juhlimme Talokeskuksen 100-vuotista taivalta. Lämmin kiitos yhdessä kuljetuista vuosista!

Tutustu hienoon tarinaamme >

Juhlapäivän yhteistyöterveisin!

Anssi Väätäinen
toimitusjohtaja
Suomen Talokeskus Oy

Suomen Talokeskus Oy on Suomen vanhin toiminnassa oleva insinööritoimisto. Sata vuotta marraskuun 27. päivänä täyttävälle yritykselle ei tule enää korjausrakentamisessa juurikaan eteen asioita, joita se ei olisi joutunut jo aiemmin ratkaisemaan. Vuosikymmenien aikana Talokeskukseen on kertynyt laaja ja syvällinen näkemys kiinteistöproblematiikasta ja korjausrakentamisesta.

”Tunnemme olemassa olevan rakennuskannan, vanhat rakennustavat ja vauriomekanismit sekä korjausmenetelmät”, sanoo Talokeskuksen toimitusjohtaja Anssi Väätäinen.

Nykyään 65 henkeä työllistävällä toimistolla on osaamista kaikilta rakennus- ja talotekniikan osaamisalueilta ja riittävän leveät hartiat viedä maaliin isojakin hankkeita. Asiakas saa täyden palvelun remontteihinsa kuntoarvioinnista suunnitteluun ja kilpailuttamisesta projektien valvontaan saakka.  

Korjausrakentamisen osuus Talokeskuksen liikevaihdosta on noin 60 prosenttia. Uudisrakentamisessa sillä on infra- ja talonrakentamiseen sekä muun muassa huoltovarmuuteen liittyviä suunnittelu- ja valvontakohteita.

Kaksi kolmasosaa toimeksiannoista tulee taloyhtiöitä ja asiakkaina on paljon taloyhtiöitä, joille yritys on tehnyt töitä kymmeniä vuosia. Kolmannes asiakkaista on rakentamisen ammattilaisia, pääasiassa rakennusliikkeitä sekä kunnallisia vuokrataloyhtiöitä ja yksityisiä asuntosijoitusyhtiöitä. Niiden osuus liikevaihdosta on kuitenkin puolet projektien suuremman koon takia.

Kiinteistönomistajien tarpeita palvellen

Yritykset, jotka ovat yltäneet sadan vuoden ikään pääosin samalla omistajataustalla, ovat harvinaisia. Talokeskus on perustettu ja sitä on kehitetty kunkin aikakauden kiinteistönomistajien tarpeisiin. Suomen Kiinteistöliitto jäsenyhdistyksineen omistaa nykyäänkin 95 prosenttia Talokeskuksesta. Paikallisyhdistyksiin kuuluu noin kolmannes Suomen 90 000 asunto-osakeyhtiöstä.

Kiinteistöliiton toimitusjohtaja ja Talokeskuksen hallituksen jäsen Harri Hiltunen uskoo, että kiinteistönomistajien edunvalvontajärjestönä Kiinteistöliitto tuo lisäarvoa Talokeskuksen toiminnalle. ”Asiakkaat arvostavat sitä, että yritys on olemassa vielä senkin jälkeen, kun perävalot ovat kadonneet näkyvistä.”

Talokeskus puolestaan laajentaa liittoyhteisön palvelutarjontaa. Yhtiöstä saaduilla osinkotuotoilla on ollut myös merkittävä rooli Kiinteistöliiton ja sen jäsenyhdistysten toiminnan rahoittamisessa.

Kykyä nähdä muutoksen paikkoja    

Talokeskuksen hallituksen puheenjohtaja Timo Niemisellä on 35 vuoden kokemus rakennusalan johtotehtävistä. Hänen mukaansa Talokeskuksessa on oltu aina alan eturivissä ja valmiina suuntaamaan toimintaa uusille poluille ja reagoimaan nopeasti muutoksiin.

”Jo toimintansa alussa yhtiö alkoi laatia erilaisia käyttöoppaita, harjoitti isännöintiä ja tarjosi lämmöntarkkailua kiinteistöille. Sota-aikana yhtiö organisoi halkoja talojen lämmitykseen ja 2000-luvulla se on ollut kehittämässä taloyhtiöille kiinteistöjen kuntoarviomallia ja sähköistä huoltokirjaa. Yhtiö oli myös ensimmäisten joukossa tekemässä sähköautojen lataukseen liittyviä kartoituksia taloyhtiöille.”    

Kaiken muun ohella Talokeskus on toiminut kasvualustana muille yhtiöille. Sen spin-offeja on muun muassa Suomen Kiinteistölehteä julkaiseva Kiinteistömedia. Pitkät työurat ovat leimallisia Talokeskukselle, mutta se on toiminut myös kasvattajaseurana, josta on haettu konsultoinnin opit toimialalle.

2010-luku oli Talokeskukselle voimakasta kasvun aikaa ohjelmistoliiketoiminnan ansiosta. Ohjelmistokehitys myytiin vuosikymmenen lopulla riskien vähentämiseksi. Sen jälkeen on lakkautettu maakuntatoimistot ja oikaistu vinoutunutta henkilöstörakennetta keventämällä hallintoa.

”Nyt tavoitteena on varmistaa suunnittelu- ja konsultointitoiminnan kehitys ja kilpailukyky”, Hiltunen sanoo.

Markkinoilla on nyt tilaa korjaushankkeille

Väätäinen sanoo, että rakentaminen ei ole tasaisesti kulkeva toimiala, vaan alalla menee joko liian hyvin tai liian huonosti. Ja vaikka juuri nyt menee heikommin, niin tästäkin vielä noustaan. Talokeskuksella on tälläkin hetkellä rekrytointitarvetta, koska jotkin palvelut, kuten taloyhtiöiden korjausrakentamisen suunnittelu, vetävät edelleen.

Väätäisen mukaan taloyhtiöille on syntynyt koronapandemiasta ja Ukrainan sodasta johtuen huomattavan paljon lisää korjausvelkaa. Samalla suuri määrä 1970-luvun lähiötaloja on tullut 50 vuoden ikään, jolloin ne vaativat isoja taloteknisiä remontteja. Tämän patouman purkautuminen tulee jossain vaiheessa vääjäämättä johtamaan markkinoiden ylikuumenemiseen.

Koska markkinoilla on nyt tilaa korjaushankkeille, hän kannustaa taloyhtiöitä ainakin valmistelemaan hankkeitaan niin, että ne voivat reagoida heti, kun sopiva aloitushetki koittaa.

”Myös pienemmät korjaukset kannattaa hoitaa kuntoon, jotta rakennukset eivät menisi ihan rempalleen parempia aikoja odotellessa.”

Lisätietoja:

Anssi Väätänen, toimitusjohtaja, Suomen Talokeskus Oy, puh. 040 540 2621 ja anssi.vaatainen@talokeskus.fi

Timo Nieminen, hallituksen puheenjohtaja, Suomen Talokeskus Oy, puh. 0400 424 552 ja timo.j.nieminen@outlook.com

Harri Hiltunen, hallituksen jäsen, Suomen Talokeskus Oy, puh. 050 551 1295 ja harri.hiltunen@kiinteistoliitto.fi

Vuonna 1923 perustettu Suomen Talokeskus Oy on Suomen vanhin toiminnassa oleva insinööritoimisto ja korjausrakentamisen pioneeri. Se tarjoaa tuhansien projektien kokemuksella huolenpitoa kiinteistön koko elinkaarelle. Yrityksen tavoitteena on nostaa kiinteistöjen arvoa oikein valituilla ja oikea-aikaisilla korjaustoimenpiteillä ja varmistaa korjausprojektien onnistuminen ilman murheita.  

Talokeskus on erikoistunut kiinteistöjen kuntotutkimuksiin, korjaus- ja uudissuunnitteluun sekä rakennuttamiseen ja valvontaan. Yrityksen liikevaihto on noin 7 miljoonaa euroa ja se työllistää lähes 70 asiantuntijaa rakennus- ja talotekniikan eri aloilta. Pääasiallinen toimialue on Etelä-Suomi. Talokeskuksen omistaa Suomen Kiinteistöliitto jäsenyhdistyksineen. Lue lisää www.talokeskus.fi

Lue lisää Talokeskuksen historiasta >

Puhtaan sisäilman varmistaminen uudis- ja korjausrakennuskohteissa on sekä tärkeää että helposti todennettavissa. Pintapölynmittaus pitäisi Talokeskuksen Paul Järvisen mukaan kuulua automaattisesti jokaisen projektin puhtaudenhallintasuunnitelmaan.

Työtä puhtaan sisäilman puolesta

Sisäilman laatuun ja puhtauteen kiinnitetään nykyään enemmän huomioita kuin muutamia vuosia sitten. Talokeskuksen projektipäällikkö Paul Järvinen on tyytyväinen suuntaukseen, jota rakennuttajat ja urakoitsijat edistävät omalla esimerkillään.
– Monet julkiset ja suuret rakennuskohteet ovat P1-luokiteltuja, joten niissä puhtauden- ja pölynhallintaan pitää jo asetusten mukaan kiinnittää erityistä huomiota. Pienemmissä hankkeissa ei vielä välttämättä toimita näin. Esimerkiksi taloyhtiöissä ei olla uudis- ja korjausrakentamisen aikaisen ja jälkeisen puhtauden varmistamisessa vielä riittävällä tasolla.

Pintapölynmittaus tarjoaa helppoa varmuutta

Pintapölynmittauksella on helppo varmistaa rakennuskohteen puhtaus. Mittauksessa otetaan geeliteipeillä näytteet määritellyiltä pinnoilta, minkä jälkeen mittalaite tulkitsee teipeistä pölyarvot.

– Pintapölynmittauksella voidaan todentaa esimerkiksi rakennuskohteiden ilmanvaihtolaitteistojen pölyttömyys. Lisäksi mittauksessa näytteitä otetaan lattioilta, seinistä, kiintokalusteista, ikkunapenkeistä sekä niiltä pinnoilta, jotka aiotaan peittää tai koteloida. Oleellista onkin, että mittaus tehdään ennen kuin alakattoja ummistetaan tai ilmanvaihtolaitteet koekäytetään. Silloin vältytään turhalta työltä ja saadaan luotettavat mittaustulokset.

Raportti paljastaa suojauksen ja siivouksen laadun

Paul Järvinen tekee valvojan tehtäviensä lisäksi erilaisten uudis- ja korjausrakennuskohteiden kosteuden-, pölyn- ja puhtaudenhallinnan koordinointia.

– Näissä tehtävissä on kyllä huomannut, että jokainen työvaihe pitää hoitaa huolellisesti, jotta puhtaudelle asetetut tavoitteet saavutetaan ilman jatkotoimenpiteitä. Pintapölynmittauksella on helppo todentaa siivouksen laatu tai esimerkiksi se, onko ilmanvaihtolaitteistojen osat tulpattu ja varastoitu asianmukaisesti. Jos kohteessa on oltu huolimattomia, se näkyy pölynmittauksessa ja aiheuttaa jollekin taholle ylimääräistä työtä.

Mitä jos pölyarvot ylittävät ohjearvot?

Kaikissa kohteissa pölynhallinnassa ei aina onnistuta. Jos kyse on heikosta siivouksesta, asia on helppo korjata. Jos taas ongelma on peräisin IV-laitteistosta, tarvitaan usein tarkempia tutkimuksia.

– Kun me Talokeskuksella teemme pintapölynmittauksia, perehdymme aina kohteen pohja- ja IV-piirustuksiin sekä rakenteisiin osana pölynmittaussuunnitelman tekoa. Jos mittausarvot jostain syystä vaativat jatkotoimenpiteitä tai esimerkiksi IV-laitteiston tarkempaa tutkimusta, tunnemme jo kohteen. Sen ansiosta osaamme ehdottaa nopeasti korjaavia toimenpiteitä tai suunnitella mahdollisesti tarvittavan IV-putkiston nuohouksen ja puhdistuksen. Tärkeintä on, ettei kohteen valmistuminen veny ja tilojen tuleville käyttäjille voidaan varmistaa puhdas sisäilma.

Lue lisää Talokeskuksen pintapölynmittauspalvelusta >

Mikko Kari (DI) aloitti maanantaina 16.10.2023 Suomen Talokeskuksella rakennesuunnittelutiimin vetäjänä ja vuoden vaihteessa Mikon tontti laajenee, kun hän saa vastuulleen myös koko suunnittelutoimialan. Suunnittelutoimiala koostuu LVIA-, sähkö- ja rakennesuunnittelu- sekä arkkitehtitiimistä.

Uusi suunnittelun toimialapäällikkö Mikko Kari

Mikko siirtyi Talokeskukselle Sitowiselta, missä hän toimi ryhmäpäällikkönä. Mikko on koulutukseltaan talonrakennustekniikan diplomi-insinööri, ja hänellä on FISE-suunnittelijapätevyydet poikkeuksellisen vaativien betonirakenteiden uudis- ja korjausrakentamisen alalta.

Mikon 22 vuoden työkokemus on vaikuttava. Hän on toiminut vastaavana rakennesuunnittelijana tai rakennesuunnittelun projektipäällikkönä yli 200 rakennuskohteessa. Lisäksi hän on toiminut rakennustöiden valvojana ja vetänyt rakennesuunnittelun hankesuunnitelmia pääkaupunkiseudulla.

"Talokeskus ottaa ilolla vastaan näin raudanlujan ammattilaisen, joka mittavalla kokemuksellaan ja laajalla asiakastuntemuksellaan avaa meille mielenkiintoisia rakennuskohteita ja johtaa asiantuntijoitamme entistä vaativimpiin hankkeisiin”, toteaa toimitusjohtaja Anssi Väätäinen tyytyväisenä uudesta huippuluokan rekrytoinnistaan.

”Tunnen Anssin ja muita talokeskuslaisia. Pääsen työskentelemään motivoituneen henkilökunnan kanssa ja johtamaan kovan luokan rakentamisen alan asiantuntijoita. Aloitan innolla uuteen", Mikko Kari kuvailee ensitunnelmiaan 100-vuotisjuhlavuottaan viettävässä talossa.

Mikko Kari aloitti Talokeskuksella toimialapäällikönä 16.10.2023.

Suomen Talokeskus Oy:n toimitusjohtajaksi on nimitetty 23.8.2022 alkaen rakennusinsinööri Anssi Väätäinen. Hän on aloittanut tehtävänsä välittömästi.

Uusi toimitusjohtaja Anssi Väätäinen

Anssi Väätäinen on aiemmin toiminut mm. Kiinteistöliiton rakennusteknisenä asiantuntijana ja Helsingin Seudun Suunnittelu- ja Rakennuttajapalvelu HSSR Oy:n toimitusjohtajana. Hän tuntee Talokeskuksen pitkältä ajalta työskenneltyään yhtiössä mm. rakennesuunnittelijana ja projektipäällikkönä vuosina 1996–2005.

Anssin tehtävä on viedä Talokeskus uudelle vuosisadalle, vahvempana kuin koskaan. Suomen Talokeskus on alan vanhin, vuonna 1923 perustettu, kiinteistöjen ylläpidon ja rakentamisen pioneeri. Kun kyseessä on kiinteistön korjaus- ja uudissuunnittelu, rakennuttaminen ja valvonta tai kunnossapito, Talokeskus tarjoaa hankkeeseen maan parasta osaamista.

         Anssi Väätäinen aloitti Talokeskuksen toimitusjohtajana 23.8.2022.

Tulipalovahinkoja sattuu silloin tällöin työmailla ja joskus jopa kesken työn. Toisinaan taas tulipalo voi yllättää muulla tavoin. Etenkin rakennuspaloissa tuhojen korjaaminen on suuri urakka, joka voi tulla kalliiksi. 

Palovahinko kiinteistössä

Tulipalovahinkoja sattuu silloin tällöin työmailla ja joskus jopa kesken työn. Toisinaan taas tulipalo voi yllättää muulla tavoin. Etenkin rakennuspaloissa tuhojen korjaaminen on suuri urakka, joka voi tulla kalliiksi.

Lahdessa Asunto Oy Liipolankartanossa oli juuri sovittu linjasaneerauksen urakasta, jonka Talokeskus oli suunnitellut, kun yhteen taloyhtiön kolmesta talosta osui tulipalo. Tulipalo tuhosi yhden huoneiston käytännössä kokonaan ja aiheutti mittavat vahingot talon vesikatolle ja sitä kautta myös muihin alapuolella oleviin asuntoihin. Alkuperäisen saneerauksen tarve muutti nopeasti luonnetta, kun korjattavaa tulikin yllättäen paljon lisää. Onni onnettomuudessa oli se, ettei saneerausta ollut ehditty vielä tekemään, ja siltä osin saneerattuja tiloja ei jouduttu repimään uudelleen auki. Tulipalon kohdanneessa talossa on yhteensä 68 asuntoa, joista paloasunnon lisäksi sammutusvesi aiheutti laajat vesivahingot 33 asuntoon. Vesivahinkoja oli myös kellaritiloissa, ja vesikattoa tuhoutui kahden ja puolen rapun matkalta.

Isännöitsijä Eero Vesanen Asunto Oy Liipolankartanon kiinteistö edessä. Tulipalon takia rappujen C,D, ja E:n räystäät ja kattopalkit on uusittu. 

Tärkeää pitää paloturvallisuusasiat kunnossa

Lahden Team-Isännöinti Oy:n isännöitsijä Eero Vesanen hoitaa taloyhtiötä. - Palon jäljiltä oli paljon asioita, mitä piti ottaa huomioon, kuten kriisitiedottaminen, jälkivahingontorjunta, kartoitus, kulunvalvonta paloalueelle, purkujätteiden käsittely, kiinteistövakuutusyhtiö, asukkaiden opastus vakuutusasioissa ja sosiaalihuoltoon. Palon jälkeen Vesanen huomasi, miten asukasrekisterin ja osakasrekisterin ajantasainen ylläpito on tärkeää. Myös paloturvallisuusasiat ovat hyvä pitää kunnossa sekä hyvät tiedot eri sidosryhmistä.

Paloalueen urakat kilpailutettiin ja urakkarajat menivät osittain ristiin. Sovitun urakan osalta aloitusjärjestys kääntyi ylösalaisin, eikä kiinteistövakuutuksesta korvattu jo sovittuja urakan töitä, esim. kylpyhuonesaneerauksia. Osaltaan palosaneeraus nopeutti linjasaneerausta, kun asetettiin kaksi asennusryhmää työmaalle. Sovitusta aikataulusta nipistettiin noin kolme kuukautta.

Kustannukset vakuutusyhtiön kautta

Palovahingoille perustettiin oma vahinkotili, johon vakuutusyhtiö suoritti etukäteen korvauksia, jolla laskuja saatiin maksettua. Käytännössä isännöitsijä Vesanen ilmoitti vakuutusyhtiölle tulevan rahoitustarpeen ja lähetti tulleet laskut hyväksyttäväksi. Osa suorituksista perustui solmittuihin urakkasopimuksiin. Kaikki kustannukset menivät vakuutusyhtiön kautta. Hyväksynnän laskuille teki ensin taloyhtiön asettama valvoja, vakuutusyhtiön asettama valvoja ja korvausvastaava. Välillä haasteita asetti hyväksymisprosessi vakuutusyhtiön päässä, jolloin eräpäivät tulivat vastaan.

Talon palovahinko voi olla mittava. Silloin pitää punnita kannattaako korjata, vai onko järkevämpää purkaa koko talo ja rakentaa uusi. Tässä tilanteessa koko talon purkaminen olisi ollut turhaa, kun puoli taloa säästyi.

Talokeskuksen Lahden toimiston suunnittelijat ja valvoja olivat mukana alusta asti. Taloyhtiö tilasi Talokeskukselta rakennuttamisen ja projektin vetämisen lisäksi kaiken suunnittelun. Etenkin työselostukset olivat tässä tärkeässä roolissa. Palovahinko toi aikataulullisesti haasteita, kun kohteessa oli paljon kiertämistä ja kartoittamista, ja korjauksilla oli kiire. Vakuutusyhtiön kanssa oli myös omat haasteensa. Tärkeää oli kartoittaa lähtötilanne ennen palovahinkoa ja selvittää tarkkaan, mitä materiaaleja lopulta uusittiin. Kohteeseen määriteltiin uusittavat materiaalit ja kalusteet. Uudet pintamateriaalit valittiin aiempien mukaan.

Saneerattujen asuntojen taso nousi pääosin paremmaksi, mitä ne olivat ennen vahinkoa.

Vahingon kohdanneet asunnot saneerattiin pinnoiltaan, ikkunoiltaan, oviltaan ja kiintokalusteiltaan täysin uusiksi. Osakkaat pääsivät itse vaikuttamaan materiaaleihin. Samalla heillä oli mahdollisuus nostaa asuntojensa tasoa valitsemalla korkeatasoisemmat materiaalit ja maksamalla erotukset itse. Myös talon yleisiä tiloja saneerattiin. Vesikaton korjauksesta tehtiin suunnitelma, jossa otettiin huomioon paloturvallisuus räystäiden osalta, ja katto tehtiin talviaikaan katoksen alla. Julkisivut pestiin koko talon osalta nokivahinkojen takia, ja vioittuneita kohtia maalattiin. Parvekkeiden puhdistus oli haastavaa. Vain muutamilta parvekkeilta uusittiin pintoja. Parvekkeita pestiin, ja muutamia vioittuneita parvekelaseja jouduttiin uusimaan.

Hyvä yhteispeli toimi kaikkien kesken

Isännöitsijä Vesasen mielestä Talokeskus lähti joustavasti mukaan suunnitteluun. Sen jälkeen, kun vakuutusyhtiö oli hyväksynyt Talokeskuksen suunnittelijaksi ja valvojaksi, asiat hoituivat sujuvasti. Urakassa oli kaksi valvojaa; vakuutusyhtiö ja Talokeskus. Tämä luonnollisesti viivästytti joitain hyväksymisiä. – Paloasioiden hoito oli kuitenkin yhteispeliä kaikkien kanssa. Oppia tuli paljon itselle ja toimistolle, kertoo Vesanen lopuksi.

Astuessasi lahtelaisen kerrostalon porraskäytävään tulee yleensä ensimmäisten joukossa seinällä vastaan palokunnantaulu. Monelle toispaikkakuntalaiselle tämä voi olla uusi tuttavuus ja aiheuttaa ihmetystä. Mikä siis on palokunnantaulu?

Palokunnantaulun tuoma hyöty voi pelastaa hengen lisäksi rakennusta suuremmilta vaurioilta sekä suojata myös muuta omaisuutta. 

Lahdessa kerrostalon rakennusluvan ehtoihin sisältyy saneerauksen yhteydessä tai uutta rakentaessa ehto palokunnantaulusta. Palokunnantaulun tulee sijaita lähellä pääsisäänkäyntiä ja siihen pitää olla merkittynä tietoja, jotka pelastushenkilöstö näkee heti saavuttuaan paikan päälle. Taulusta löytyy heille tärkeimmät tiedot, jotka ovat kiireessä arvokkaita, etenkin jos ihmishenkiä on vaarassa. Myös rakennusta ja irtaimistoa pyritään suojelemaan enimmiltä vahingoilta. Taulu ei palvele ainoastaan palokuntaa, vaan siitä voi olla apua myös sairaskuljetuksissa tai muissa hätätapauksissa. Myös asukkaille taulussa on tärkeää tietoa.  

Palokunnantaulua varten pitää tutkia myös pelastustiet ja niiden toimivuudet. Myös savunpoisto tulee saattaa kuntoon, jos sitä ei ole aiemmin tehty. Rakennusluvassa nämä ovat yleensä mainittu, joten viimeistään saneerausvaiheessa ne vaaditaan, jos niitä ei ole ennen ollut. Välillä tulee tilanteita, ettei pelastusteille ole tilaa ja silloin tutkitaan voiko esimerkiksi parvekkeille tehdä poistumisluukkuja tai löytyykö jokin muu vaihtoehto. Aina niitä ei vanhoihin rakennuksiin löydy ja silloin pelastautuminen tai pelastaminen ulkokautta ei välttämättä onnistu.

Talokeskuksen suunnitteluassistentti Tanja Nenonen Lahdesta ja yksi hänen piirtämistään palokunnantauluista  Asunto Oy Liipolankartanolle.

Lahdessa palokunnantauluja alettiin vaatia vuoden 1996 kohtalokkaan tulipalon jälkeen, jossa menehtyi kaksi henkilöä. Pelastustoiminta oli tuossa kohteessa silloin erittäin hankalaa mm. pelastustielle pysäköidyn auton vuoksi, mutta myös porrashuoneen savunpoistoon liittyvien tietojen puuttuessa, eikä savunpoistoluukkua löydetty savussa. Tuolloin pelastuslaitos sopi yhdessä Lahden rakennusvalvonnan kanssa, että molemmat viranomaiset huomioivat tätä asiaa omassa toiminnassaan ja edistävät tätä kautta pelastustoiminnan mahdollisuuksia. Vuodesta 2004 lähtien tätä käytäntöä levitettiin Lahdesta myös muihin Päijät-Hämeen pelastuslaitoksen toimialueiden kuntiin ja sitä on silloin tällöin esitelty myös muille pelastuslaitoksille, ja tiedon lisääntyessä se on hiljalleen levinnyt muille alueille. Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla palokunnantaulujen teettäminen on kuitenkin vielä lähinnä taloyhtiöiden omassa harkinnassa. Onnettomuushetkellä niiden hyöty voi kuitenkin olla korvaamaton.

Opastetaulu helpottaa ja nopeuttaa pelastustoimintaa

Päijät-Hämeen Pelastuslaitos on laatinut ohjeet palokunnantaulua varten. Samassa yhteydessä mainitaan lisäksi opastetaulu. Kahdelle tai useammalle samalla tontilla olevalle rakennukselle tulisi olla tonttiopastetaulut. Erityisesti, jos osoitemerkinnät eivät näy selkeästi kadulle, on opastetaulu syytä asentaa. Opastetauluilla helpotetaan ja nopeutetaan pelastustoimintaa ja se antaa myös infoa asukkaille ja heidän vierailijoilleen. Opastetauluun on helppo lisätä mm. paikoitusalueiden tiedot, jolloin ulkopuolisten ei tarvitse turhaan etsiä mahdollisia vieraspaikkoja.

Talokeskuksen Lahden toimistolla on vankka kokemus palokunnantauluista

Talokeskuksen Lahden toimiston suunnitteluassistentti Tanja Nenosella on kokemusta palokunnantaulujen tekemisestä. Hän on piirtänyt niitä vuosien varrella useita, eikä opastetaulutkaan ole vieraita. Joissain kerrostaloissa voi olla useitakin porrashuoneita ja jokaiseen niistä tarvitaan oma taulunsa, myös pienkerrostaloihin taulu on tehtävä. 

– Palokunnantauluja alkaa Lahdessa olla jo lähes jokaisessa kerrostalossa, viimeistään niitä lisäillään saneerauksen tullessa ajankohtaiseksi, ja vanhoistakin tauluista osaa päivitellään sitten, jos jotain tietoja oleellisesti muuttuu, kertoo Tanja. - Suurin osa isännöitsijöistä on hyvin perillä taulujen ja opasteiden vaatimuksista ja monesti ne mainitaan tarjouspyynnöissäkin.

Onko väestönsuojanne tiivis ja turvallinen?
Tutustu väestönsuojan kattavaan tarkastuspalveluumme > 

Lahdessa vesitornin kupeessa sijaitsee vuonna 1964 rakennettu seitsemänkerroksinen asuinkerrostalo Asunto Oy Jallen Torni, jossa on yhteensä 28 asuinhuoneistoa. Talon sähköjärjestelmät olivat alkuperäiset ja käyttövesijohdot oli uusittu kupariputkella 2002, mutta niissä oli ollut jo vuotoja. Viemärit oli pinnoitettu ruiskuvalumenetelmällä vuonna 2013.  

Toteutettiin sähkö- ja osittainen käyttövesijohtosaneeraus 

Saneerauksessa uusittiin sähköt huoneistojen ryhmäkeskuksille asti. Samalla vaihdettiin pistorasiat ja katkaisijat. Käyttövesiputkistot uusittiin huoneistovesimittareille asti ja vesimittarit etäluettaviksi. Viemäreille ei tehty tässä remontissa mitään, sillä niissä on käyttöikää vielä jäljellä. Asunnoissa ei tehty muilta osin remontteja. Porraskäytävään ja muihin yleisiin tiloihin tehtiin nousukoteloiden lisäksi pintaremonttia, samalla uusittiin sähköjä ja valaistusta. 

Lisättiin lämmöntalteenotto 

Lämmöntalteenotto ei kuulunut alkuperäiseen tilaukseen, mutta sen lisäämiseen kaukolämmön rinnalle päädyttiin, kun asia nousi keskustelujen kautta esiin ja sen ajateltiin säästävän taloyhtiön kustannuksia tulevaisuudessa. Näin ollen aluksi suunniteltu hissin saneeraus päätettiin siirtää myöhemmäksi, hissin vielä hyvän kunnon vuoksi. 

Koko paketti samasta paikasta 

Suunnitteluun valittiin Talokeskus, ja valvonta päätettiin ottaa samalta taholta. - Tämä nähtiin kokonaisuuden hallintaa helpottavaksi tekijäksi, kun koko paketti tulee samasta paikasta, toteaa Asunto Oy Jallen Tornin hallituksen puheenjohtaja Eero Vaara. 

As Oy Jallen Tornin hallituksen puheenjohtaja Eero Vaara ihailee tyytyväisenä käyttövesiputkiston uusimisen yhteydessä uudistunutta lämmönjakohuonetta.

Työmaavalvonnalla on suuri merkitys 

Talokeskuksen Ari Salovaara hyppäsi valvojan saappaisiin kesken saneerauksen, edellisen valvojan jouduttua sairauslomalle kesken projektin. Salovaara on aiemmin toiminut Talokeskuksella tarkastuspalveluiden puolella, mutta uuden mahdollisuuden tullessa kohdalle ja talon sisäisten muutosten ansiosta siirtyminen uusiin työtehtäviin onnistui näppärästi, kun koulutus alalle löytyi jo muutenkin. Taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Eero Vaaran mukaan työmaavalvojan vaihto sujui ongelmitta, eikä hän kokenut sitä hankalaksi. – Kumpikin valvoja oli mielestäni alansa tunteva ammattilainen ja osasi tarttua urakkaan omalla persoonallaan. Valvojasta riippumatta molemmat osasivat prosessissa tuoda esiin niitä oikeita seikkoja, joihin piti kiinnittää huomio ja kommunikaatio oli sujuvaa.  

Talokeskuksen rakennustekniikan asiantuntija Ari Salovaara As Oy Jallen Tornin lämmönjakohuoneessa. 

- Viestintä taloyhtiölle päin sujui pääsääntöisesti ajanmukaisesti, vain lattiamateriaalin vaihtoehtojen esittely ja oikean värin hankinnan vaikeus yllätti, Vaara muistelee. Materiaalipulan takia urakoitsija oli muuttanut porrashuoneen lattialaatan värin ilman taloyhtiön hyväksyntää ja uusi väri huomattiin vasta jo osittaisen asentamisen jälkeen. Uusi lattia oli selvästi vaaleampi, mitä alkuperäinen hyväksytty malli. Vaaleammassa lattiassa tahrat ja naarmut näkyvät selkeämmin ja vaatii mahdollisesti siksi enemmän huoltoa ja puhtaanapitoa.  

Ari Salovaaran mukaan tällaisissa monimuotoisissa urakoissa työmaavalvonnalla on suuri merkitys, niin ajallisen kuin töiden oikean järjestyksen sekä työn laadun kannalta, jotka kaikki vaikuttavat omalta osaltaan myös taloudelliseen lopputulokseen, katsotaan sitä taloyhtiön tai urakoitsijan näkökulmasta. Urakoitsijalta on saatava tietoa riittävän ajoissa, jos esim. materiaalien toimituksissa on hankaluuksia tai ne poikkeavat suunnitelmista, jotta tilaaja saa tiedon myös riittävän ajoissa ja pystyy reagoimaan tilanteisiin. 

Valvonnassa ennakointi estää turhat virheet ja varmistaa hankkeen onnistumisen 

Arille tämä projekti opetti sen, miten suunnitelmiin pitäisi ehtiä tutustumaan hyvissä ajoin ennen projektin alkamista, jotta ehtii sisäistämään, mitä kyseisessä projektissa tehdään ja pystytään reagoimaan riittävän ajoissa mahdollisiin ongelmatilanteisiin. Valvojana toimiminen on vaativaa ja vastuullista työtä, jolla varmistetaan työn laatu ja sopimusten mukaisuus, seurataan ajan käyttöä, toimitaan tilaajan ja urakoitsijan välisenä yhteyshenkilönä ja pyritään ennalta ehkäisemään virheiden ja ongelmien syntymistä. 

Asunto Oy Jallen Tornin saneeraus saatiin päätökseen syksyllä 2021. Lattiamateriaalin väri on ainoa suurempi jälkikäteen asukkaita puhuttanut asia ja siinäkin urakoitsija on luvannut ottaa vastuuta. Pääsääntöisesti taloyhtiön asukkaat suhtautuivat remonttiin positiivisesti ja olivat varsin tyytyväisiä lopputulokseen. 

Suomalaiset taloyhtiöt suhtautuvat putkiremonttiin kaksijakoisesti. Vajaa puolet taloyhtiöistä ennakoi remontteja ja reilu puolet ei. Ennakoimalla putkiremontin ajankohdan taloyhtiöllä on mahdollisuus vaikuttaa siihen, miten putkiremontin rahoitus järjestetään. Yleensä putkiremontin kustannukset voidaan pitää kurissa, kun putkiremontin suunnittelu aloitetaan hyvissä ajoin.

Putkiremonttibarometrin mukaan yli puolet taloyhtiöistä käynnistää putkiremontin kuitenkin vasta silloin, kun putket vuotavat tai märkätilat ovat vaurioituneet. Kun putkiremontti tulee ikään kuin ”yllätyksenä”, taloyhtiön mahdollisuudet vaikuttaa putkiremontin kustannuksiin ja rahoitukseen ovat rajalliset.

Todellisuudessa putkiremontti ei koskaan tule yllätyksenä. Suunnitelmallisella ja jatkuvalla kunnossapidolla varmistetaan, etteivät kiinteistön korjaustarpeet pääse yllättämään. Putkiremontti on osa kiinteistön normaalia kunnossapitoa. Realistinen käsitys taloyhtiön nykytilanteesta auttaa oikeiden päätösten tekemisessä. Putkiremontti osuu kiinteistön elinkaarelle keskimäärin 50 vuoden välein. Putkiremontin ajankohtaan vaikuttaa putkiston tekninen kunto, mikä on jokaiselle kiinteistölle yksilöllistä. Seuraamalla aktiivisesti putkiston kuntoa, voidaan putkiremonttia suunnitella ilman kiirettä. Tällöin taloyhtiöllä on myös enemmän aikaa erilaisten rahoitusvaihtoehtojen tutkimiseen. Putkiston kunto selviää parhaiten teettämällä putkiston kuntotutkimus.

Putkiremontin rahoitus kannattaa selvittää hyvissä ajoin. Rahoituksen järjestäminen on keskeinen osa projektia. Mitä aikaisemmin taloyhtiöt keskustelevat pankkien kanssa, sitä paremmat mahdollisuudet heillä on vaikuttaa rahoitukseen ja lainan ehtoihin. Yli puolet taloyhtiöistä hakee rahoitusta vasta hankesuunnitteluvaiheen jälkeen. Tällöin riskinä on se, että suunnitellaan sellaisia ratkaisuita, johon ei saada rahoitusta.

Taloyhtiöillä on kuitenkin monia vaihtoehtoja putkiremontin rahoittamiseen. Putkiremontin rahoitus voidaan järjestää:

• taloyhtiölainalla
• etukäteen kerättävällä vastikkeella (korjausrahasto)
• osakkaiden omilla lainoilla
• lisärakentamisella

Koska jokainen kiinteistö ja taloyhtiö on yksilö, eivät kaikki rahoitusvaihtoehdot sovi kaikille. Tärkeintä onkin olla tietoinen vaihtoehdoista, jotta voi valita parhaan ratkaisun omaan taloyhtiöön.

Putkiremontin rahoitus taloyhtiölainalla

Taloyhtiön yhtiölaina on se tavallisin tapa putkiremontin rahoittamiseen. Putkiremontti rahoitetaan siten, että taloyhtiö ottaa pankista lainalimiitin urakan alkaessa ja lopullinen lainasumma määräytyy urakan valmistuessa, kun kaikki urakkaan kuuluvat kustannukset ovat selvillä.

Kun lainan kokonaismäärä on tiedossa, osakkaat saavat lainaosuuslaskelman, joka perustuu yleensä neliöiden tai osakkeiden määrään. Jyvitysperiaate, osakkeet vai neliöt, on kerrottu asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä. Lainaa lyhennetään ja lainan korot maksetaan rahoitusvastikkeella. Osakkaiden on myös mahdollista maksaa laina pois taloyhtiössä sovitun periaatteen mukaisesti. Tavallisesti kertamaksun mahdollisuus on heti alussa ja siitä eteenpäin 1 – 2 kertaa vuodessa.

Putkiremontin rahoitus korjausrahastolla

Putkiremontin rahoituksen voi hoitaa myös korjausrahastolla. Korjausrahasto toimii siten, että taloyhtiö perustaa rahaston ennakoidakseen tulevan putkiremontin kustannuksia. Korjausrahaston perustamisesta päättää yhtiökokous. Korjausrahasto voidaan perustaa korjaushanketta varten, kuten putkiremonttia tai julkisivuremonttia.

Osakkaat maksavat rahastoon pääomavastiketta. Jos osakas päättää myydä asuntonsa, tulee muistaa, että hän ei saa korjausrahastoon sijoittamiaan varoja takaisin itselleen. Toki sijoitetut varat voi huomioida asunnon myyntihinnassa. Rahastointi on taloyhtiölle verovapaata. Ainoa rajoite on se, että korjaushanke, jota varten varoja rahastoidaan, tulee toteuttaa viiden vuoden kuluessa rahaston perustamisesta. Rahastoidut varat käytetään yksinomaan sovittuun hankkeeseen. Harvoin putkiremontin korjausrahasto riittää koko putkiremontin rahoittamiseen, mutta se voi olla hyvä pesämuna hankkeelle. Putkiremontti edellyttää valmistelevia suunnitteluvaiheita, jolloin korjausrahastolla päästään jo hyvään alkuun.

Putkiremontin rahoittaminen osakkaiden omilla lainoilla

Putkiremontin voi myös rahoittaa osakkaiden omilla lainoilla. Tämä vaihtoehto tulee kysymykseen silloin, kun taloyhtiössä ei haluta ottaa tai se ei saa yhtiölainaa. Yleensä tämä malli on haastavampi toteuttaa. Etuna yhtiölainaan verrattuna voi olla se, että tähän osakas voi sopia lainan ehdoista, kuten lyhennysvapaista pankkinsa kanssa. Periaatteessa tämä tilanne on myös silloin, kun taloyhtiö ottaa urakkaa varten lainalimiitin. Osakkaat voivat ottaa lainaosuuslaskelmat saatuaan omia lainoja ja maksavat näin osuutensa taloyhtiön lainasta. Putkiremontin rahoittaminen omilla lainoilla voi myös toimia yhtiölainan rinnalla.

Putkiremontin rahoitus
ja lisärakentaminen

Putkiremontin rahoitus onnistuu myös lisärakentamisella. Lisärakentamisella tarkoitetaan sitä, että remontin yhteydessä esimerkiksi ullakolle tehdään uusia huoneistoja, kiinteistöä laajennetaan tai taloyhtiön tontilta myydään rakennusoikeutta uutta kiinteistöä varten. Vaikka lisärakentamisen mahdollisuus on olemassa, vain 12 prosenttia taloyhtiöistä harkitsee lisärakentamista yhtenä rahoitusvaihtoehtona (Lähde: Putkiremonttibarometri). Lisärakentamisen mahdollisuuksien selvittäminen on kuitenkin suositeltavaa, sillä lisärakentamisen avulla putkiremontin voi rahoittaa luultua edullisemmin.

Lisärakentamisessa on erilaisia tapoja:

Putkiremontin rahoittaminen ja tontin myynti

Kun taloyhtiöllä on hallinnassaan tontin osa, jolla ei sijaitse osakashallinnassa olevia tiloja, voidaan tontinosa myydä uuden rakennuksen tontiksi. Päätös tällaisen tontinosan myynnistä voidaan tehdä yhtiökokouksessa tavanomaisella enemmistöpäätöksellä. Jos tontin osan luovuttaminen johtaisi yhtiöjärjestyksen muuttamiseen, tulee tästä päättää 2/3 enemmistöllä. Jos luovutus vaikuttaisi huoneistojen käyttöön, tarvitaan päätös kaikilta osakkeen omistajilta.

Näkymien muuttuminen, esimerkiksi tilanteessa, jossa uusi rakennus peittäisi nykyisen maiseman, tulee saada suostumus niiltä osakkailta, joiden näkymää tilanne koskee. Taloyhtiö vaikuttaa itse uusiin näkymiin, ei siihen, mihin kohtaan, kuinka korkea ja millainen uusi rakennus on – se on rakennusoikeuden ostajan ratkaistavissa.

Yleisin tilanne tähän mennessä on ollut, että taloyhtiö myy rakennusoikeutta rakennusliikkeelle. Taloyhtiöön tulee tällöin uusia huoneistoja osakashallintaan, ullakolle, tilojen käyttötarkoituksen muutoksen kautta tai uuteen rakennuksen osaan. Yhtiökokous päättää uusien osakkeiden antamisesta, yhtiöjärjestyksen muutoksista sekä rakennusoikeuden myymisestä 2/3 enemmistöllä.

Rakennusoikeuden myynti edellyttää kaavamuutosta, jossa rakennusoikeutta saadaan lisää. Kaavamuutos edellyttää taloyhtiöltä toimenpiteitä ja lisääntyvien huoneistojen määrän mukaisesti taloyhtiöille asetetaan erilaisia vaateita, mitkä pitää toteutua, jotta muutos on mahdollinen.

Yleensä kaikki asiat ovat selvitettävissä ja toimenpiteet toteutettavissa, mutta niiden saaminen järjestykseen kustannusvaikutuksineen edellyttää hyvää valmistelua. Valmistelu on tärkeää myös oikean hinnan määrittelemiseksi rakennusoikeudelle, jotta taloyhtiö tulee saamaan riittävän hyödyn rakennusoikeuden myynnistä.

Lisärakentaminen tarjoaa kuitenkin loistavan mahdollisuuden putkiremontin rahoittamiseen.

Mikäli taloyhtiön suunnitelmana on myydä omasta tontistaan osa uutta taloyhtiötä varten, tulee kiinnittää erityisesti huomiota, että kokonaishankkeen suunnittelu aloitetaan hyvissä ajoin. Tällöin taloyhtiö saa taloudellisesti parhaan hyödyn verotuksen näkökulmasta, kun myyntituotot ja putkiremontin kulut kohdistuvat samalle vuodelle.

Lue lisää putkiremontista ja katso miten Talokeskus varmistaa hankkeesi onnistumisen >

Taas on yksi poikkeuksellinen vuosi takana. On aika pysähtyä hetkeksi muistelemaan sitä ja miettimään tulevia suunnitelmia.

Toimitusjohtajan terveiset 

Taas on yksi poikkeuksellinen vuosi takana. On aika pysähtyä hetkeksi muistelemaan sitä ja miettimään tulevia suunnitelmia.

2021 oli edelleen pandemian vuosi. Elettiin jännitysnäytelmää työvoimavaltaisella alalla. Rajoitukset ja sairastumiset varjostivat elämää. Viime vuonna osattiin jo aivan eri lailla katsoa eteenpäin ja suunnitella tulevaa. Asiakkaammekin toteuttivat lähes tavanomaiseen tapaansa rakennushankkeita, eikä tilannetta enää jääty murehtimaan. Haasteena toki oli rakennuskustannusten merkittävä ja jyrkkä nousu, joka loi epävarmuutta hankkeiden aloittamiseen, mutta erityisesti asuintalojen korjausmarkkinalla nähtiin myös purkautuvaa patoumaa hankkeista, jotka oli laitettu jäihin jo vuonna 2020. Teimme asiakkaidemme kanssa taas lukuisan määriä rakentamisen upeita hankkeita, joista suuri kiitos kuuluu asiakkaille.

Viime vuonna rakensimme Talokeskuksessa valmiuksiamme kasvuun. Kehitimme johtamis- ja toiminnanohjausjärjestelmäämme vastaamaan liiketoimintamme ja asiakkaiden tarpeita. Organisoiduimme pieniin tehokkaisiin skaalautuviin tiimeihin. Palvelemme teitä nyt vielä paremmin laajasti kolmesta toimipisteestämme: Helsinki, Lahti ja Jyväskylä.

Vahvistimme asiakaspalveluamme asiakkuus- ja taloustiimeillä, jotka vapauttavat tuotannon asiantuntijamme keskittymään ydinosaamiseensa. Energiapalvelujen projektiryhmämme kehittää edelleen tuotteita ja palveluita, jotka parantavat kiinteistöjen energiatehokkuutta ja tuottavat ympäristöämme vähemmän kuormittavia ratkaisuja. Uudistimme kotisivumme asiakaslähtöisemmäksi ja tehostimme viestintäämme eri kanavissa.

Tämän vuoden tavoitteemme on vastata vaikeaan työmarkkinatilanteeseen ennakoivalla rekrytoinnilla, mutta erityisesti syventämällä suhteitamme nykyisten ja uusien kumppaneiden kanssa. Näyttäisi myös siltä, että rakennuskustannusten nousu on taittumassa, mikä lisää luotettavuutta projektien aloittamiseksi.

Haluamme tuottaa ylivertaisia asiakaskokemuksia. Kunnianhimoiset tavoitteemme edellyttävätkin huippuammattilaistemme lisäksi aitoa asiakaslähtöisyyttä ja reipasta innovatiivisuutta sekä uusia palveluita päivittäisten haasteidenne ratkaisemiseen.

Lämmin kiitos hyvät asiakkaamme ja kumppanimme hienosta – ja miksei erikoisestakin vuodesta 2021. Katseemme kääntyvät tulevaisuuteen ja ylivertaisiin asiakaskokemuksiin kanssamme!

Jonatan Rimon
toimitusjohtaja

Joulu on yhdessäolon ja antamisen aikaa, mutta ennen kaikkea joulu on lasten juhla. Siksi Talokeskus rakensi tänä vuonna asiakaslahjavaroilla parempaa joulua Uuden lastensairaalan potilaille.

Uudessa lastensairaalassa hoidetaan alle 16-vuotiaita lapsia ja nuoria koko Suomen alueelta. Myös pyhien aikaan osastoilla on iso joukko vaikeasti sairastuneita lapsia, joiden iloksi toimitimme 100 Logiikkalinna-peliä. Vuoden peliksikin valittu puinen Logiikkalinna on innostava oppimispeli, jota voi pelata yksin tai yhdessä kaverin kanssa. 

Toivomme koko sydämestämme, että hauskat ja haastavat rakennuspuuhat tuottavat hyviä hetkiä pikkupotilaille – ja samalla haluamme toivottaa kaikille teille mahtaville asiakkaillemme ja kumppaneillemme erittäin lämmintä joulumieltä!

Ps. Lastenklinikoita ja lastentautien tutkimustyötä voi kuka tahansa tukea Lastenklinikoiden Kummien kautta.

Kuntotutkimuksessa selviää kiinteistön putkien tämänhetkinen kunto ja mitä korjauksia putkistolle tulisi tehdä välittömästi tai myöhemmin.

Putkiston kuntotutkimus – fiksu palvelu joka kertoo faktat

- Putkiston kuntotutkimus eli LVV-kuntotutkimus palveluna on äärettömän fiksu, sanoo Talokeskuksen Tarkastuspalveluiden tiimipäällikkö Kari Halmi. Kuntotutkimuksessa selviää kiinteistön putkien tämänhetkinen kunto ja mitä korjauksia putkistolle tulisi tehdä välittömästi tai myöhemmin.

Kiinteistön putkistojen tullessa noin 30 vuoden ikään, on syytä teettää putkiston kuntotutkimus, tai aiemminkin jos kiinteistössä on havaittu ongelmia putkistoissa, kuten vuotoja, niiden epäilyjä tai on havaittu hajuhaittoja. - Kuntotutkimuksella mennään ns. pintaa syvemmälle, toteaa Halmi.

Kuntotutkimustarjouksen tarjousvaiheessa on tärkeää saada riittävät ja tarkentavat tiedot tarpeista ja ongelmista optimaalisen tarjouksen saamiseksi, kuten isännöintitodistus, vesi-viemäriasemakuva, vesi- ja viemäritasokuvat ja linjakuva. – Erinomaisilla lähtötiedoilla saavutetaan erinomainen tarjous, toteaa Halmi.

Asiantuntija työssä, pienetkin yksityiskohdat voivat selventää kokonaisuuksia. 

Tilaaja on kuningas

Kaikki sovitaan yhdessä tilaajan kanssa, eli tilaajalla on mahdollisuus päättää siitä, miten kuntotutkimuksen ja sen aikataulujen kanssa edetään. Talokeskuksen kuntotutkija on kohteella aina hyvissä ajoin ennen tutkimuksen alkamista. Näin tutkimus sujuu jouhevammin ja tutkija on aikaa perehtynyt kohteeseen. Kuntotutkimuksessa asiantuntija kerää tiedot ja havainnot sekä koostaa niistä selkeän ja ymmärrettävän putkitutkimusraportin. Raportissa asiantuntija voi tuoda esiin tutkimuksen yhteydessä havaittuja mahdollisia ongelmia kuten sisäilman, rakenteiden tai salaojien poikkeamia, vaikka se ei varsinaisesti kuuluisikaan varsinaiseen tutkimukseen. Näiden havaintojen pohjalta tilaajalla on mahdollisuus reagoida ongelmiin jo ennen niiden realisoitumista.

Koostettu raportti kertoo kaiken

Tutkimusraportissa käsitellään putkien materiaalit, eristeet, liitostavat, venttiilit ja viat sekä tarvittavat toimenpiteet aikatauluineen, myös PTS-esityksenä. Raporttiin koostetaan kaikkien asiantuntijoiden huomiot ja dokumentit. - Kaikkea kerättyä materiaalia voi käyttää hanke- tai toteutussuunnittelun pohjana, eli voikin sanoa, että LVV-kuntotutkimus on eräänlainen viisasten kivi tai kristallipallo, sanoo Halmi. Talokeskuksen kuntotutkijan tekemä putkitutkimusraportti on helppolukuinen, selkeä, hyvin laadittu ja kansantajuinen, että se toimii päätösten tukena niin asiantuntijoille kuin maallikoille.

Talokeskuksen vahvuudet

- Kuntotutkijan työssä ollaan paljon tekemisissä asiakkaiden ja heidän ongelmiensa kanssa, joten asiakaskontaktit ja kommunikointi on erittäin tärkeää. Tärkeää on myös oikea tieto ja sen jalostaminen, joten me Talokeskuksella etsimme ja tutkimme sen oikean tiedon ja perustamme lausuntomme parhaaseen olemassa olevaan faktaan. Talokeskukselta löytyy kovaa osaamista ja ammattilaisia monilta eri aloilta, kuten sisäilma, rakennuttaminen, valvonta, LVI ja sähkö, Halmi toteaa.

Tutustu Talokeskuksen putkiston kuntotutkimukseen ja ota meihin yhteyttä.

Lämmitysjärjestelmien suunnittelussa haetaan aina taloudellista säästöä ja ympäristöä vähiten kuormittavaa ratkaisua.

Jokainen talo on erilainen – myös lämmitysjärjestelmissä

Maalämpö on nykyään erittäin suosittu lämmitysmuoto, koska se saattaa tulla ajan myötä edullisemmaksi verrattuna öljy- ja sähkölämmitykseen sekä kaukolämpöön. Myös ympäristönäkökulma vahvistuu jatkuvasti maalämmön puolesta. Kesällä maalämpökaivoa voi käyttää myös viilennykseen. Uusiutuvana ja puhtaana energianlähteenä maalämpö on kestävä valinta, etenkin hybriditoteutuksena, kun taloudellisen maalämmön rinnalle saadaan kaukolämmön toimintavarmuutta.

Energia-avustukset vauhdittavat

ARAn energia-avustukset ovat vauhdittaneet taloyhtiöiden vaihtoehtoisten energiamuotojen tarkastelua, kun arvokkaisiin investointeihin on alkanut saada merkittävää tukea. Kun nykyinen lämmitysjärjestelmä alkaa lähestyä teknisen käyttöikänsä loppua, maalämpö, luonnon oma lämpövarasto, on noussut varteenotettavaksi vaihtoehdoksi. Ratkaisu on aina tapauskohtainen. Osa uudistaa vain kaukolämpökeskuksen, osa korvaa vanhan järjestelmän maalämpöä tai poistoilmaa hyödyntävällä lämpöpumppuratkaisulla, ja joissakin tapauksissa taloyhtiö haluaa maalämmön kaukolämmön rinnakkaisjärjestelmäksi.

Talokeskuksen hankesuunnittelussa kartoitetaan paras, energiatehokkain ja taloudellisesti järkevin vaihtoehto. Viime aikoina Jyväskylän talousalueella Talokeskuksella on ollut työn alla huomattava määrä kokonaan tai osin maalämpöön siirtyviä taloyhtiöitä. - Olemme olleet isossa osassa mukana suunnitteluissa ja valvottu toteutuksia, toteaa Talokeskuksen aluepäällikkö Juha-Pekka Hakkarainen.

Kohteen energiakaivon poraus on käynnissä.

 Maalämpökaivoja porataan kerrostalokohteissa useita kappaleita

Kovaa osaamista ja pitkäaikaista kokemusta

Talokeskuksella on vahva tietämys ja yli 20 vuoden kokemus jyväskyläläisten eri lämmitysjärjestelmien suunnitteluista ja toteutuksista. - Perehdymme ja syvennymme yksilöllisesti kunkin taloyhtiön energiankulutuksen ja kiinteistön talotekniikan ominaisuuksiin ja lukemiin, ja niiden perusteella teemme tarkat talokohtaiset elinkaarilaskelmat, kertoo Talokeskuksen LVI- ja rakennustöiden valvoja Tero Kollani. - Pitää ottaa huomioon, että kullakin taloyhtiöllä on oma kokonaisuutensa, kuten lämmitysjärjestelmä, ilmanvaihto, patteriverkosto, käyttövesiverkosto jne. Tontin sijainti, koko ja moni muu asia vaikuttaa ratkaisevasti eri vaihtoehtoihin. Jotta kuhunkin kiinteistöön saadaan järkevin ja kokonaistaloudellisin ratkaisu, pitää tarkkaan tutkia ja suunnitella erikseen. Ei voi vaan kopioida muiden tietoja ja toteutuksia ja sitten suoraan soveltaa niitä toisen taloyhtiön kohdalla, vaan joka kerta on tehtävä erittäin seikkaperäiset selvitykset ja tarkat laskelmat, Kollani painottaa.

Urakoitsijat luottavat

Joissakin taloyhtiökohteissa urakoitsija hoitaa itsenäisesti lämmitysjärjestelmäprojektin. Tuolloin Talokeskus on useinkin pyydetty mukaan. – Taloyhtiöt ovat pyytäneet meitä hakemaan ja tarkastelemaan eri tarjouksia, tulkitsemaan laskelmia ja arvioimaan niiden hintatasoa. Urakoitsijat ovat myös teettäneet meillä suunnitelmat, koska heillä on tarve saada laitteisto oikein suunniteltua ja taata toimintavarmuus. Urakoitsijoille on tehty myös suunnittelua tällaisissa hankkeissa, kun urakoitsijat myyvät järjestelmiä avaimet käteen -palveluna. Ja samalla olemme usein valvoneet toteutuksetkin. Siinä luotetaan Talokeskukseen laajaan osaamiseen ja kokemukseen, kertoo Hakkarainen. 

Herkkyystarkastelu tuo varmuutta tulevaisuudesta

Talokeskuksessa lasketaan skenaariot mm. kaukolämmön hintakehityksestä. Herkkyystarkastelut tehdään vaihtoehtoisilla energianhinnan kehityksillä. Niillä nähdään, mikä vaikutus eri hinnankehityksillä on. Jyväskylässä kaukolämmön hinta ei ole noussut niin korkealle kuin esim. pääkaupunkiseudulla, missä hinnankorotukset ovat olleet rajuja. - Jyväskylässä kaukolämmön hinta on onneksi pysynyt samana jo runsaat yli kuusi vuotta, Kollani kertoo huojentuneena. 

Lämmönjakohuoneen maalämpöpumput ovat asennusvaiheessa. Tässä kohteessa toteutetaan maalämpöjärjestelmä yhdistettynä poistoilman lämmöntalteenottoon

Paljon olisi tekemistä

Valitettavasti aiempina vuosina Jyväskylän talousalueella on asennettu sellaisiakin lämmitysjärjestelmiä, jotka eivät aina ole toimineet ihanteellisella tavalla. Selvitykset ja mitoitukset ovat saattaneet olla jonkin verran puutteellisia ja mahdollisesti ihan se viimeisin tieto ei ole ollut käytettävissä. - Tuolla taitaa olla paljonkin toteutuksia, jotka kaipaisivat tarkempaa tarkastelua – ja mahtaa sitä rahaakin palaa taloyhtiöillä taivaan tuuliin, kauhistelee Hakkarainen.

Onnistuneet hankkeet puhuvat puolestaan

Tehdyt hankkeet ovat onnistuneet hyvin. Maalämpö- ja hybridihankkeita on tarkasteltu myös energiayhtiö Alvan kanssa. Valmistelemme hybridijärjestelmistä kannattavuuslaskelmat, joiden perusteella selvitämme järjestelmien elinkaarikustannukset. Niiden pohjalta taloyhtiö tekee päätöksensä tulevista järjestelmistä. - On tullut todella paljon myönteistä palautetta. Asiakkaat kokevat, että Talokeskus on luotettava toimija ja homma hoituu. Palautteet tuntuvatkin parhaimmilta silloin, kun ne tulevat perästä päin, ja kun arvioidut säästöt ovat toteutuneet käytännössä. Silloin on onnistuttu siinä, mitä on lähdetty hakemaan, Kollani iloitsee. 

Käy lukemassa case mittavasta maalämpöprojektista! 

Helsingissä sijaitsevassa As Oy Lauttasaaren Meritähdessä tehtiin vuonna 2019 hankesuunnitelma energiatehokkuuden parantamisesta. Hankesuunnitelmassa tarkasteltiin neljää eri vaihtoehtoa, joihin Talokeskus on laatinut laskelmat. Taloyhtiössä on kaikkiaan kolme pistetaloa ja yksi rivitalo, joissa on alkuperäisenä lämmitysmuotona kaukolämpö. As Oy Lauttasaaren Meritähdessä oli huomioitu vuosittaiset korkeat lämmityskustannukset. - Taloyhtiö halusi saada lämmitysenergian kustannuksia laskettua ja siitä syystä he halusivat selvittää energiatehokkaiden lämmitysjärjestelmien kannattavuutta, kertoo LVI-suunnittelija Timo Torvinen Talokeskukselta.

Kuvassa As Oy Meritähti Helsingin Lauttasaaressa

Timo Torvinen on ollut avainasemassa tekemässä laskelmia yhdessä Talokeskuksen sähkösuunnittelija Panu Peltomaan kanssa. Ensin he tutustuivat kohteeseen ja sen nykyiseen talotekniikkaan ja energiankulutuksiin. Tekemiensä havaintojen pohjalta he miettivät, mitä vaihtoehtoja he lähtevät ehdottamaan hankesuunnitelmaan neljälle eri vaihtoehdolle ja laatimaan niille elinkaarilaskelmia.

Kohteessa täytyi erityisesti huomioida iso tontti ja kaksikerroksinen autohalli, mikä yhdisti kaikkia taloja. Se tarkoitti sitä, ettei maalämmön energiakaivoja mahtunut poraamaan montaa. Asuntojen tekniikkaa päästiin katsomaan hallituksen jäsenten huoneistoissa, mutta muilta osin projekti ei varsinaisesti vaikuttanut asukkaiden arkeen. Jatkossa, kun urakka lähtee käyntiin, se näkyy osittaisina vesikatkoina eikä asuntojen sisälle tarvitse mennä.

Toteutussuunnitelmat tehtiin vuonna 2020, jonka jälkeen hanke kilpailutettiin. Yhtiö päätti käynnistää hankkeen kesällä 2021 poistoilman lämmöntalteenotosta ja maalämmöstä, joka asennetaan kaukolämmön rinnalle.

Yhtiössä ei lähdetty poistamaan kaukolämpöä kokonaan. Teknisesti se olisi ollut toteutettavissa, mutta se olisi vaatinut isompia sähkökattiloita ja investointi olisi ollut suurempi, joten katsottiin, ettei se ole realistinen vaihtoehto.

Elinkaarilaskelmissa on aina epävarmuustekijöitä. Kaukolämmön ja sähköenergian hinta voi muuttua eikä vuodet ole verrannollisia keskenään. Lisäksi todellinen energiankulutus vaihtelee aina, joten laskelmissa pitää käyttää tilastollisia keskiarvoja. Myös järjestelmän investointikustannus saattaa muuttua sen jälkeen, kun toteutussuunnitelmat on laadittu ja urakan kilpailutus suoritettu.

Tarkastelujen yhteydessä huomattiin, että kaukolämmön kulutus vähenee noin 95 % vuodessa ja vuosittainen lämmityskustannuksien säästö on noin 50 %

Lämpöpumppujärjestelmä on huomattavasti energiatehokkaampi kuin kaukolämpöjärjestelmä. Nykyisin se, millä talo lämpenee, on yksi pääasioita, mitä katsotaan asunnonvaihtoa suunniteltaessa. Maalämpö houkuttelee paljon enemmän, se on vihreämpää ja sen vuosittaisen energiakustannukset ovat alhaisemmat.

Taloyhtiön lämmitysjärjestelmän muutoksen takaisinmaksuun menee 12–14 vuotta. Vastikkeita ei tarvinnut nostaa ollenkaan, kun lämmityskustannuksien säästö kompensoi investointikustannukset.

Energiatehokkuuden parantamista edistävät hankkeet saavat usein vastustusta, vaikka ne olisivat kuinka järkeviä tahansa. Osakkaat eivät useinkaan osaa nähdä investoinnin takaisinmaksua, etenkään jos he eivät itse pääse siitä hyötymään. - On tärkeää panostaa infotilaisuuksiin, koska niissä sitä hyödyllistä tietoa tulee. Hyvälle hankesuunnitelman lopputulokselle on tärkeää, että taloyhtiö osaa tehdä oikean lämmitysjärjestelmän päätöksen, Torvinen painottaa.

Talokeskuksen Timo Torvisen mukaan erityisen vaikuttavaa projektissa on sen laajuus, eli miten isosta kiinteistöstä on kysymys ja miten laaja itse järjestelmästä tulee. Uutta tekniikkaa tulee olemaan paljon. – Opin projektista paljon lisää ja jokaisesta projektista tulee aina jotain uutta. Silti on jatkuvasti oltava varma siitä, mitä tekee, toteaa Torvinen.

Tutustu Talokeskuksen elinkaarilaskelmiin ja ota meihin yhteyttä.

Varmistetaan yhdessä taloyhtiöllesi paras, energiatehokkain ja kustannuksiltaan järkevin ratkaisu! 

Talokeskus ja SKH tiivistävät yhteistyötään - tavoitteena taloyhtiöille nopeampi prosessi ja kustannustehokkaampi palvelu

Suomen Talokeskus Oy ja SKH Isännöinti Oy ovat solmineet puitesopimuksen liittyen yhtiöiden korjaus- ja uudisrakentamisen palveluihin. Sopimuksen tavoitteena on mahdollistaa SKH:n taloyhtiöille entistä kustannustehokkaammat hankkeet, paremmat lopputulokset ja nopeammat läpiviennit.

 ”Talokeskuksen kanssa tiivistetyn yhteistyön hyöty menee täysimääräisesti ja lyhentämättömänä SKH:n taloyhtiöiden osakkaille”, sanoo SKH Isännöinnin toimitusjohtaja Juha Kulomäki.

Käytännössä puitesopimuksen myötä yhtiöt tiivistävät yhteydenpitoa ja yhteensovittavat korjaus- ja uudisrakentamishankkeisiin liittyviä prosessejaan. Lisäksi SKH:n taloyhtiöt saavat Talokeskuksen palvelut kilpailukykyiseen hintaan.

”Yhtäläisten prosessien myötä taloyhtiöt voivat nopeuttaa huomattavasti hankkeiden läpivientiä”, arvioi Suomen Talokeskuksen toimitusjohtaja Jonatan Rimon.

Käytännössä puitesopimuksen myötä SKH ja Talokeskus tiivistävät yhteydenpitoa ja yhteensovittavat korjaus- ja uudisrakentamishankkeisiin liittyviä prosessejaan. Kuvassa oikealla SKH:n toimitusjohtaja Juha Kulomäki ja vasemmalla Talokeskuksen toimitusjohtaja Jonatan Rimon. 

Taloyhtiöiden korjaus- ja uudisrakentamishankkeissa taloyhtiöiden hallitukset tekevät aina itsenäisesti päätökset hankkeiden palveluntarjoajista. SKH:n roolina on toimittaa päätöksenteon tueksi luetettavaa ja riippumatonta tietoa. Silloin, kun taloyhtiön hallituksen valinta kohdistuu Talokeskukseen, SKH:n ja Talokeskuksen tiivistetty yhteistyö takaa taloyhtiölle parhaan mahdollisen osaamisen ja palvelun.

”SKH:lle riippumattomuus on keskeinen arvo. Siksi olemme erityisen tarkkoja siitä, että tässäkin yhteistyössä ainoa SKH:n saama vastine on asiakkaidemme entistä parempi asiakastyytyväisyys”, perustelee Kulomäki.

SKH Isännöinti Oy on vuonna 1982 perustettu isännöintialan yritys. SKH:n visio on olla alan johtava toimija pääkaupunkiseudulla ja siksi he kehittävät jatkuvasti toimintaansa, jotta he voivat palvella asiakkaitaan joka päivä entistä paremmin. SKH:n kulmakiviä ovat ripeä palvelu, ensiluokkainen asiakaskokemus ja asiakkaita palvelevat digitaaliset ratkaisut. SKH:lla on yli 70 isännöintialan osaavaa työntekijää.

Suomen Talokeskus Oy on alan vanhin, v 1923 perustettu, rakentamisen pioneeri. Talokeskus tarjoaa asiantuntijapalveluita kiinteistöjen koko elinkaarelle; korjaus- ja uudissuunnittelua, rakennuttamista ja valvontaa sekä kuntoarvioita, tarkastuksia ja tutkimuksia. Talokeskuksen tavoite on, että kiinteistöt voivat hyvin vuodesta toiseen ja että suuretkin rakennusprojektit onnistuvat ilman murheita ja riskejä.

Talokeskus ei urakoi eikä rakennuta omia kiinteistöjä, vaan se myy puhtaasti asiantuntijapalveluita. Henkilökunnan määrä on tällä hetkellä noin 110 asiantuntijaa, ja liikevaihto on noin 10 miljoonaa euroa. Talokeskuksen omistaa Suomen Kiinteistöliitto ja sen paikallisyhdistykset.

Lisätietoja:

Suomen Talokeskus Oy
toimitusjohtaja Jonatan Rimon
jonatan.rimon@talokeskus.fi
050 460 6030

SKH Isännöinti Oy
toimitusjohtaja Juha Kulomäki
juha.kulomaki@skh.fi
044 334 3476

Katajanokan Kasinon julkisivuremontti on hyvä esimerkki siitä, miten suuri rooli hankesuunnittelulla on vaativissa korjausrakentamiskohteissa. Ja silloin, kun käsissä on rakennustaiteellisesti ja kulttuurihistoriallisesti merkittävä arvokohde, laaja osaaminen korostuu entisestään.

Talokeskus vastasi vuonna 2019 valmistuneen Katajanokan Kasinon julkisivusaneerauksen sekä talotekniikan korjaustöiden hanke- ja toteutussuunnittelusta. Ainutlaatuinen projekti sujui hienosti ja toi esiin perusteellisten selvitystöiden ja eri toteutustapojen tuntemuksen tärkeyden. Oman lisänsä työhön toi se, että Kasino on asemakaavassa suojeltu sr-1-merkinnällä. Kohde on kulttuurihistoriallisesti sekä kaupunkikuvallisesti arvokas ja merkittävä kokonaisuus, jota ei saa purkaa eikä siinä saa suorittaa sellaisia lisärakentamis- tai muutostöitä, jotka tärvelevät julkisivujen tai vesikaton rakennustaiteellista tai kulttuurihistoriallista tyyliä.

Kuntotutkimuksella suunta suunnittelulle

Katajanokan Kasinon suuri peruskorjaus toteutettiin jo 60- ja 70-lukujen vaihteessa. Seuraava mittava korjaus tehtiin 1996–1999, jolloin rakennus palautettiin ulkoarkkitehtuuriltaan 1910-luvun väreihin ja sisustusten tyylisuuntiin. Kun Talokeskuksessa lähdettiin suunnittelemaan viimeisintä julkisivusaneerausta, piti suojellun rakennuksen eri vaiheet selvittää tarkasti ja tehdä lisäksi ulkovaipan kuntotutkimus.

Talokeskuksen tekemät alkuselvitystyöt antoivat hyvät raamit projektille ja niiden jälkeen tehdyn suunnitelman mukaisesti kasinon julkisivurappaukset poistettiin kokonaisuudessaan ja uusittiin kolmikerrosrappauksena 50 vuoden käyttöikätavoitteella. Lisäksi rakennuksen julkisivujen profiloinnit, koristeet, räystäät, sokkelit ja parvekkeet uusittiin rappauksen uusimisen yhteydessä täysin alkuperäisen kaltaisiksi. Ulkovärimääritykset toteutettiin väritutkimuksien ja kaupunginmuseon arkistosta saatavan aineiston perusteella. Piha- ja julkisivuvalaistuksen suunnittelussa taas kunnioitettiin vaatimusta harmonisesta kokonaisuudesta, joka sopii rakennuksen ominaispiirteisiin ja arkkitehtuuriin sekä ympäröivään kaupunkikuvaan.

Talokeskuksen palvelumalli toimi

Vaikka projektin lähtötiedot todettiin varsin puutteellisiksi, Talokeskus sai kiitosta hanke- ja toteutussuunnittelun hyvästä hallinnasta. Talokeskuksen joustava palvelumalli huomioi myös rakennuksessa toimivan ravintolan tarpeet eri tutkimusten aikana. Lisäselvityksiä sekä kartoituksia pyrittiin tekemään pääsääntöisesti vain ravintolan aukioloaikojen ulkopuolella. Lisäksi tilaaja kehui Talokeskuksen suunnittelijoiden nopeutta ja selkeitä esityksiä, joiden pohjalta hankeryhmä pystyi tekemään ripeästi tarvittavia päätökset asioiden etenemiseksi.

Kasino-projekti vahvistikin hienosti sen tosiasian, että hankesuunnittelu on kaikissa korjaushankkeissa se tärkein vaihe. Kun vielä lähtötilanne rakenteiden osalta tutkittiin perusteellisesti, pystyttiin vastaamaan Katajanokan Upseerikerho ry:n haluun säilyttää ja ylläpitää kasinorakennuksen kulttuurihistoriallisia arvoja sekä vaalia upseeriperinteitä.

Historiaa joka kannatti saneerata

Alkuperäisen Kasinorakennuksen piirtäjänä pidetään A. Nybergiä (1877–1952). Myös rakennuksen valmistumisajankohta on hieman epäselvä, mutta se valmistui venäläiselle upseeristolle todennäköisesti vuonna 1913.

Heti valmistuttuaan upseerikasinolla vietettiin loisteliaita ja huomiota herättäviä juhlia aitoon venäläiseen tapaan. Maaliskuussa 1917 Venäjällä puhkesi vallankumous ja Helsinkiin sijoitetut venäläiset matruusit ottivat upseerikerhon haltuunsa. Heidän toiminnastaan Kasinolla on vain niukasti tietoa. Venäläisten upseerien teloituksia ei talossa tiettävästi tapahtunut, vaikka kaupungissa muuten surmattiin ainakin 38 meriupseeria. Kuuluisin Kasinon lähistöltä löydetyistä uhreista lienee Itämeren laivaston komentaja, vara-amiraali Niepen, joka teloitettiin ampumalla 4.3.1917.

Tammikuussa 1918 punakaartilaiset valtasivat talon, mutta menettivät sen heti huhtikuussa saksalaisille. Saksalaisten upseerien elämä jäi sekin kovin lyhyeksi Kasinolla, sillä Saksan keisarikunnan upseerit poistuivat maasta joulukuussa 1918.

Suomen upseeriston käyttöön Kasino siirtyi 1919. Eri maanpuolustusjärjestöt ovat siitä lähtien käyttäneet talon tiloja säännöllisesti omiin tapahtumiinsa.

Jokaisella talolla on ollut alkuperäinen suunnittelija, jolla on ollut tietty ajatus rakennuksesta, sen tyylistä, rakenteista ja värimaailmasta. Talokeskuksen arkkitehti Jari Pantzarin mukaan juuri näiden asioiden tarkka huomioiminen takaa korjausrakentamishankkeen onnistumisen.

Korjausrakentamisen tarve kasvaa kiinteistökannan vanhentuessa, ja etenkin julkisivuremontit vaativat erilaisten rakennustapojen tuntemusta ja kokemusta eri aikakausien rakenteista. Talokeskuksen arkkitehti Jari Pantzar on toiminut lukuisissa peruskorjauskohteissa rakennus- ja pääsuunnittelijana ja saanut vuonna 2020 työstään myös Rakentamisen Ruusu -kunniamaininnan.
– Oma periaatteeni on vaalia korjausrakentamisessa alkuperäisen suunnittelijan ajatuksia, mutta jos se ei rakenteellisista tai turvallisuuteen liittyvistä syistä onnistu, voi tarvittavia muutoksia miettiä kohteen suunnitelleen arkkitehdin näkökulmasta. Hyvä kysymys onkin, miten hän olisi ratkaissut muutokset samassa tilanteessa. Ja kun asioita tutkii ja tutustuu esimerkiksi kyseisen suunnittelijan muihin kohteisiin, saa hyviä ideoita omaan työhön.

Detaljit ovat tärkein osa-alue

Korjausrakentamisen hankkeet noudattavat Pantzarin mukaan usein tiettyä kaavaa, jossa ei pidä oikoa.
– Alkuvaiheessa on tärkeää tehdä alkuperäisten detaljien inventointi paikan päällä ja tutustua rakennuksen korjaushistoriaan sekä vanhoihin piirustuksiin. Yksityiskohdat ovat äärimmäisen tärkeitä tasapainoisen lopputuloksen kannalta.
Pantzar korostaa prosessissa myös sitä, että arkkitehdin ajatukset pitää pystyä siirtämään oikein rakennuttajalle ja varmistaa yhteinen suunta.
– Nykyään rakennuttajat ovat yleensä samaa mieltä korjaustavoista, vaikka joskus huonokuntoisten rakennusten osalta tulee palautetta, että talo on ruma ja arkkitehdin pitäisi käyttää luovuutta ja keksiä jotain uutta. Siinä tilanteessa yritän osoittaa, että rakennus ei parane liimaamalla päälle koristeita, vaan mahdollisimman alkuperäiseen asuun kunnostettuna lopputulos on myös esteettisesti kestävin ratkaisu.

Haasteiden voittaminen palkitsee

Pantzar on toiminut urallaan arkkitehtina monissa mielenkiintoisissa korjauskohteissa ja useimmissa niissä on ollut omat haasteensa sekä onnistumisensa.
– Yksi mieleen jäänyt kiva hanke oli Helsingissä sijaitsevan Pihkatie 6:n kiinteistö ja sen parvekelasitusten ja kaiteiden suunnittelu. Kohde oli Sakari Laitisen 80-luvulla arkkitehtikilpailun voiton kautta rakennettu kiinteistöosakeyhtiö, jossa on 35 parvekelinjaa, kymmeniä erilaisia parvekkeita ja koristeelliset kaiteet. Projekti oli siis sanalla sanoen haastava ja rakennusvalvontakin suhtautui siihen epäillen, kun jo pelkästään kuvien piirtäminen osoittautui hankalaksi. Asia kuitenkin ratkesi lopulta hienosti, kun tein parvekelinjasta pienoismallin. Se ei todellakaan ollut mikään mallinteon työnäyte, mutta varmisti itselleni ja rakennusvalvonnalle, että työ onnistuu. Lopulta kokonaisuudessa käytettiin sekä kaidelasitusta, terassilasitusta, kiinteitä laseja että osastoituja laseja.

Hyvä verkosto takaa laadun

Korjausrakentaminen ei ole koskaan yhden miehen show ja Pantzar jakaa mielellään kiitosta kaikille yhteistyökumppaneilleen.
– Parhaisiin ratkaisuihin tarvitaan aina hyviä kumppaneita, jotka ymmärtävät asioita myös oman erikoisalansa ulkopuolelta. Arkkitehdillä on toki iso rooli, mutta mitä enemmän korjauskohteita suunnittelee, sitä vähemmän haluaa oman kädenjälkensä näkyvän. Itse olen tyytyväisin, jos kohde on raskaastikin korjattuna sellainen, että ulkopuolinen voisi ajatella sen olevan vain hienovaraisesti alkuperäiseen asuunsa kunnostettu.

Putkiremonteista on monilla vahvoja näkemyksiä ja ennakkokäsityksiä. Mikä sitten on paras vaihtoehto ja paljonko se maksaa? Entä kuinka kauan remontti kestää ja tuleeko projektissa aina kalliita yllätyksiä? Oheisessa koosteessa avaamme viisi uskomusta putkiremonteista, jonka jälkeen voit muodostaa oman näkemyksesi taloyhtiösi tulevasta hankkeesta.

Lue lisää ja tiedät, lataa PDF >

Kaukolämpö, maalämpö vai näiden kahden yhdistelmä? Taloyhtiön lämmitysjärjestelmän uusiminen on hanke, joka tarjoaa mahdollisuuden energiatehokkuuden lisäämiseen ja taloudellisiin säästöihin.

Lämmitysjärjestelmän uusiminen on ajankohtaista, kun nykyinen ratkaisu alkaa lähestyä teknisen käyttöikänsä loppua. Nyrkkisääntönä on se, että lämmitysjärjestelmään kannattaa kiinnittää huomiota jo ennen kuin on pakko.

– Kaukolämpökeskuksen käyttöikä on keskimäärin 20–25 vuotta. Uusimisen tarve huomataan yleensä kiinteistöjen kuntoarvioiden yhteydessä, mutta valitettavasti asiaan herätään joskus vasta silloin, kun laitteiston komponentit alkavat vuotaa tai lämmönsiirtimissä on vaurioita, kertoo Suomen Talokeskuksen LVI-suunnittelija Timo Torvinen.

Mitä vaihtoehtoja taloyhtiöillä on?

Lämmitysjärjestelmän uusimiseen on useita vaihtoehtoja ja Torvisen mukaan paras ratkaisu on aina tapauskohtainen. Osa taloyhtiöistä päätyy uudistamaan vain kaukolämpökeskuksensa ja osa haluaa korvata vanhan järjestelmän kokonaan esimerkiksi maalämpöä tai poistoilmaa hyödyntävällä lämpöpumppuratkaisulla. Lisäksi joillekin taloyhtiöille sopii se, että lämpöpumppu tuodaan kaukolämmön kylkeen rinnakkaisjärjestelmäksi tai joskus paras kombinaatio yhdistää esimerkiksi maalämmön ja aurinkopaneelit.

– Järkeviä mahdollisuuksia on useita ja me laadimme hankesuunnittelun yhteydessä investointilaskelmat jokaiselle vaihtoehdolle ja vertaamme niitä nykyiseen kaukolämpöratkaisuun. Tehtävät investointilaskelmat sisältävät muun muassa arviot eri ratkaisuiden kokonaiskustannuksista, energia- ja kustannussäästöistä, takaisinmaksuajoista sekä tuotoista.

Hyvä hankesuunnittelu kannattaa

Mikä on taloyhtiölle optimaalisin ratkaisu? Saadaanko hankkeelle ARAn energia-avustusta? Miten koko prosessi kulkee? Entä missä vaiheessa taloyhtiön hallituksen ja yhtiökokouksen on tehtävä päätöksiä? Lämmitysjärjestelmän uusiminen herättää kysymyksiä, mutta Torvisen mukaan juuri sitä varten Talokeskuksen hankesuunnittelu etenee tietyn konseptin mukaan ja helpottaa sekä isännöitsijän että hallituksen työtä.

– Taloyhtiön kanssa järjestetyn aloituspalaverin jälkeen teemme selvitykset ja käymme aina paikan päällä kohteessa. Hankesuunnitelman osana otamme kantaa myös avustuksiin ja mikäli E-lukulaskelmat asettuvat avustuksiin oikeuttavalle tasolle, autamme taloyhtiötä energia-avustusten hakemisessa. Lisäksi neuvomme ja konsultoimme vastuuhenkilöitä, koska prosessi vaatii oikea-aikaisia päätöksiä, eikä esimerkiksi tiedottamisen osuutta yhtiön osakkaille voi unohtaa. Kun homma lähtee heti alusta oikeille urille, uuden järjestelmän varsinainen suunnittelu sekä toteutus sujuu hienosti.

Patteriverkosto on fiksua säätää samalla

Lämmitysjärjestelmän uusimisurakkaan on usein järkevä liittää myös patteriverkoston huolto- ja perussäätö, jolla tasataan huone- ja huoneistokohtaista lämpötilaa ja parannetaan energiatehokkuutta.

– Itse suosittelen aina perussäätöä, mikäli sitä ei ole kiinteistössä aikaisemmin tehty. Urakka sisältää yleensä patteriverkoston venttiilien ja ilmausruuvien uusimisen, patteriverkoston mittauksen ja säädön sekä uusien termostaattien asennuksen. Kun tämä työ tehdään hyvin, saadaan koko kiinteistöön hallittu ja matala keskilämpötila, joka parantaa asumisviihtyvyyttä ja vähentää tuulettamisen tarvetta sekä energiahukkaa.

Talokeskus huolehtii kaikesta

Talokeskuksen lämmitysjärjestelmän suunnittelupalvelu on tehty taloyhtiöille helpoksi. Hankesuunnittelun lisäksi Talokeskuksen ammattilaiset suunnittelevat valitun lämmitysratkaisun, kilpailuttavat urakoitsijat, tekevät tekniset piirustukset, avustavat energia-avustusten kanssa ja esittelevät koko hankkeen kaikille osapuolille. Lisäksi työkokonaisuuteen voidaan liittää valvontavastuu, joka varmistaa hankkeen laadukkaan toteutuksen, tiivistää Torvinen.

– Talokeskuksella on kokenutta ja osaavaa porukkaa, joka ajaa puolueettomasti taloyhtiön etua ja etsii sen parhaan lämmitysratkaisun. Lisäksi meillä on tapana esittää suunnitelmat ja laskelmat niin selkeästi, että taloyhtiön hallituksen ja yhtiökokouksenkin on helppo tehdä oikeita päätöksiä ja varmistaa järkevä investointi.

Tutustu Talokeskuksen lämmitysjärjestelmän suunnittelupalveluun  ja ota meihin yhteyttä. Varmistetaan yhdessä taloyhtiöllesi paras, energiatehokkain ja kustannuksiltaan järkevin ratkaisu.

Suomen Talokeskus mukana Helsigin Sanomien  Taloyhtiö-liitteessä 18.9.2020.

LUE TÄÄLTÄ KOKO ARTIKKELI

Suomen Talokeskus Oy:n uudeksi toimitusjohtajaksi on nimitetty OTM Jonatan Rimon. Uudessa tehtävässään hän aloittaa viimeistään helmikuussa 2019. Rimon on aiemmin toiminut Peab -konsernin Suomen talous- ja lakiasioista vastaavana johtajana.

Talokeskuksen nykyinen toimitusjohtaja Jari Punkari on nimitetty Skaala IFN Oy:n toimitusjohtajaksi.

Rimon on toiminut Peabissa monipuolisissa tehtävissä. Hän on vastannut Suomen yhtiöiden taloudesta ja rahoituksesta. Operatiivisen johtamisen lisäksi hänellä on vahva kokemus strategiatyöstä, liiketoiminnan kehittämisestä ja kannattavuuden parantamisesta. Hänellä on myös kokemusta asiakaslähtöisestä asiantuntijapalveluiden johtamisesta ja kehittämisestä.

Lisätietoja:
hallituksen puheenjohtaja Harri Seppä, +358 400 494 484
toimitusjohtaja Jonatan Rimon, +358 50 460 6030

Viime vuosina mediassa on puhuttu paljon erilaisista urakkamuodoista. On myös pohdittu, että korjaushankkeisiin liittyvät haasteet olisi ratkaistavissa pelkästään oikean urakkamuodon valinnalla. Taloyhtiöiden korjaushankkeista ei ole syytä tehdä ainakaan yhtään nykyistä monimutkaisempia. Mistä urakkamuodoissa oikeastaan on kysymys ja miksi sopivan urakkamuodon valinta on tärkeää?

Mitä urakkamuodot tarkoittavat?

Urakkamuodolla tarkoitetaan korjaushankkeen osapuolten sopimusrakennetta ja yksityiskohtia. Ketkä ovat keskenään sopimussuhteessa? Urakkamuoto vaikuttaa työtä tilaavan taloyhtiön sopimuksiin ja vastuisiin ja siksi sopivan urakkamuodon valinta onkin yksi onnistuneen rakennushankkeen perusta. Urakkamuodot ovat jaoteltavissa tilaajan ja rakennusurakoitsijan välisen suoritusvelvollisuuden, urakoitsijoiden keskinäisten suhteiden ja urakan maksuperusteen mukaan. Avaan lyhyesti taloyhtiöiden korjaushankkeissa käytetyimpien urakkamuotojen sisältöä ja erityispiirteitä.

Kokonaisurakka

Kokonaisurakassa taloyhtiö päättää aloittaa korjaushankkeen ja tilaa suunnitelmat. Valmiiden suunnitelmien pohjalta pyydetään tarjoukset urakoitsijoilta ja urakoitsijat tarjoavat sen, mitä suunnitteluasiakirjoihin on kirjattu. Taloyhtiö vertailee tarjouksia ja valitsee mieleisen urakoitsijan. Yleensä maaliviivalle pääsee urakoitsija, jonka tarjous on lähinnä sitä, mitä taloyhtiö on tarjouksessaan pyytänyt.

Urakkavaiheessa saattaa nousta esiin asioita, joita ei ole voitu huomioida suunnitteluvaiheessa. Näistä asioista urakoitsija lähestyy taloyhtiötä lisätyölaskulla, koska asiat eivät ole kuuluneet tarjoukseen, eikä niitä ole voitu huomioida urakkatarjouksessa.

Yhteistoimintaurakka

Yhteistoimintaurakka tarkoittaa urakkamuotoa, jossa taloyhtiö palkkaa itselleen projektijohtajan. Projektijohtaja edustaa taloyhtiötä ja kilpailuttaa taloyhtiölle suunnittelijan ja urakoitsijan, joiden kanssa laaditaan suunnitelmat urakkavaihetta varten tavoitehintaan tukeutuen.

Yhteistoimintaurakassa vertaillaan lähtökohtaisesti suunnittelijoiden ja urakoitsijoiden kykyä tavoitehintaiseen ja osallistavaan malliin. Hintakilpailutus ei näyttele niin suurta roolia.
Taloyhtiön näkökulmasta päävastuu hankkeen kulusta ulkoistetaan projektijohtajalle, jonka panos yhteistoimintaurakan suunnitteluvaiheen onnistumisessa on merkittävä.

Taloyhtiön osakkaan näkökulmasta yhteistoimintaurakka voi vaikuttaa sekavalta. Yhtiökokouksissa päätöksenteon painopiste on hankesuunnittelussa ja yhtiökokoukselle tehtävässä päätösesityksessä, jossa päätetään toteutettavasta kokonaisuudesta. Käytännössä moni yhteistoimintaurakoista on toteutettu allianssisopimusten sijaan KVR -urakkana.

Yhteistoimintaurakassa tavoitteena on välttyä kaikilta urakkavaiheessa esiin nousevilta lisätöiltä. Toinen kantava ajatus tässä urakkamuodossa on suunnitelmien laatiminen siten että taloyhtiön toiveet ja urakoitsijalla olevat tekniset mahdollisuudet toisivat hankkeen läpimenoon erityisiä hyötyjä. Lisäksi yhteistoimintaurakassa haetaan osallistavampaa suunnitteluvaihetta.

Kokonaisvastuurakentaminen

KVR, eli kokonaisvastuurakentaminen, on urakkamuotona selkeä. KVR tarkoittaa sitä, että urakoitsija vastaa koko korjaushankkeesta – myös suunnittelusta. Tästä samasta urakkamuodosta käytetään myös termejä SR, Suunnittele ja Rakenna tai ST, Suunnittele ja Toteuta. Melkoisen monta eri nimitystä samalle asialle. Eipä ole ihme, että taloyhtiön hallituksessa ollaan hämillään. Myös tässä urakkamuodossa selkeintä on, että taloyhtiö palkkaa itselleen projektijohtajan, joka vastaa hankesuunnittelun ohjaamisesta.

Hankesuunnittelun valmistuttua pyydetään urakoitsijoilta tavoitehintaiset tarjoukset hankesuunnittelun mukaisesta sisällöstä siten, että tarjous sisältää myös tarvittavan teknisen suunnittelun. KVR -mallissa taloyhtiö tekee yhden sopimuksen urakoitsijan kanssa ja sopimukset käyttämiensä suunnittelijoiden kanssa. Niin yhteistoimintaurakoissa kuin KVR -urakassa hankesuunnittelun on oltava hyvin toteutettu ja siinä on selvitettävä kaikki urakkaan vaikuttavat taustatiedot riittävällä tarkkuudella. Vain kattavan hankesuunnitelman perusteella urakoitsijoilla on mahdollisuus antaa vakavasti otettava hinta urakalle, josta ei ole vielä olemassa suunnitelmia tai lopullisia ratkaisuja.

Vain kattavan hankesuunnitelman perusteella urakoitsijoilla on mahdollisuus antaa vakavasti otettava hinta urakalle, josta ei ole vielä olemassa suunnitelmia.

Kun taloyhtiö on valinnut urakoitsijan, alkaa tekninen suunnitteluvaihe, jossa mukana ovat urakoitsijan valitsemat suunnittelukumppanit. Suunnitteluvaiheessa taloyhtiön palkkaama projektijohtaja vastaa kokonaisaikataulusta ja taloyhtiön edustajat ovat mukana suunnitteluvaiheessa samoin kuin kaikissa muissa urakkamuodoissa. Keskeistä on se, että urakoitsijan ohjaamana tekninen suunnittelu on varsin optimoitua. Tämä perustuu urakoitsijoiden kokemukseen rakennusvaiheen ratkaisuista. Suunnittelua voidaan ohjata toteuttamiskelpoisilla ajatuksilla.

KVR -mallin selkeys on johtanut siihen, että monet yhteistoimintahankkeista toteutetaan käytännössä juuri näin, vaikka hankkeen alussa käytettäisiinkin termejä allianssi- tai yhteistoimintahanke.

Miten valitaan sopiva urakkamuoto?

Taloyhtiöiden korjaushankkeissa suurin osa riidoista syntyy kustannuksien karkaamisesta ja aikataulujen pettämisestä. Pääosa kustannuksia aiheuttavista tekijöistä sidotaan jo hankesuunnitteluvaiheessa. Tämä tarkoittaa käytännössä korjaushankkeen laajuuden ja toteutusratkaisuiden päättämistä. Mikään urakkamuodoista ei ole automaattisesti toistaan parempi vaan tilaajan tulee valita urakkamuoto oman hankkeen tarpeiden pohjalta.

Taloyhtiöiden korjaushankkeissa suurin osa riidoista syntyy kustannuksien karkaamisesta ja aikataulujen pettämisestä.

Varsinkin pienet hankkeet on selkeintä edelleen toteuttaa suunnitelmanmukaisina kokonaishintaurakoina. Pieniä hankkeita ovat esimerkiksi vuosikorjaukset, piharemontit, lämmönjakokeskuksien, erillisten sähköverkon tai vesijohtojen uusimiset ja viemäreiden sisäpuoliset saneeraukset. Lisä- ja täydennysrakentaminen ja kokonaisvaltaiset linjasaneeraukset kannattaa hankesuunnittelun perusteella toteuttaa KVR -hankkeina. Tällöin taloyhtiöllä on koko ajan vain yksi tai kaksi sopimusta ja hankkeen kokonaisuuden hallinta pysyy myös paremmin hallituksen näpeissä.

Aikataulun osalta perinteisessä kokonaisurakassa suunnitteluvaiheessa luodaan aikatauluvisio, joka tarkentuu urakkaneuvotteluissa valittavan urakoitsijan kanssa. Käytännössä urakkavaiheessa voi tulla muutoksia, jotka vaikuttavat aikataulun toteutumiseen. Yhteistoiminta- ja KVR -malleissa toteutusaikataulu laaditaan yhteisesti suunnitteluvaiheessa, jolloin aikataulun laatiminen toteuttamiskelpoiseksi on yksinkertaisempaa. Lisähyötynä on myös taloyhtiön tietoisuus aikatauluihin vaikuttavista tekijöistä, koska taloyhtiö, suunnittelija ja toteuttaja ovat saman pöydän ympärillä jo hyvissä ajoin ennen urakkavaiheen alkamista.

Miksi keskustelu urakkamuodoista on tärkeää?

On hyvä, että urakkamuodoista käydään keskustelua. Tämä on synnyttänyt uusia toteutustapoja ja innovaatioita. Taloyhtiöiden korjaushankkeissa tarvitaan malleja, joissa on luottamusta ja onnistumisen mahdollisuuksia. Urakkamuodoista puhuttaessa on tärkeää tunnustaa tosiasiat ja toteuttaa hanke parhaalla mahdollisella tavalla.

Merkittävin seikka erilaisten urakkamuotojen keskustelun tärkeyteen on asetelmien muuttaminen. Kokonaisurakka asettaa taloyhtiön, suunnittelijan ja toteuttavan urakoitsijan henkisesti eri puolille pöytää.

Kokonaisurakassa toimijoita kilpailutetaan eri vaiheisiin ja lähdetään liikkeelle siitä, että saadaan hyvä lopputulos. Yhteistoimintamallien tavoitteena on tehdä yhdessä.

Olisi hienoa, jos suunnittelijoiden ja urakoitsijoiden valinnassa voitaisiin käyttää enemmin termiä neuvottelumenettely. Neuvottelumenettelyssä projektijohtaja etsisi taloyhtiölle hankkeesta riippuen sopivat mahdolliset kumppaniehdokkaat ja hankesuunnitelman sisällön mukaan pyydettäisiin muutamia sopivia ehdokkaita esittämään oma ehdotuksensa. Näin päästäisiin eroon perinteisestä kilpailutuksesta ja muutaman halvimman toimijan kanssa käytävistä tinkaamiskierroksista. Valitun kumppanin kanssa sopimusmalliksi selkein olisi KVR -hankkeen sopimusmalli.

Urakkamuotoa pohdittaessa tulee aina ensimmäisenä miettiä, miksi asiat tehdään näin ja voisiko asiat tehdä vielä helpommin? Mikään urakkamuodoista ei ole toistaan parempi, vaan korjaushankkeen sisältö määrittelee parhaiten sopivan urakkamuodon.