Viime vuosina mediassa on puhuttu paljon erilaisista urakkamuodoista. On myös pohdittu, että korjaushankkeisiin liittyvät haasteet olisi ratkaistavissa pelkästään oikean urakkamuodon valinnalla. Taloyhtiöiden korjaushankkeista ei ole syytä tehdä ainakaan yhtään nykyistä monimutkaisempia. Mistä urakkamuodoissa oikeastaan on kysymys ja miksi sopivan urakkamuodon valinta on tärkeää?
Mitä urakkamuodot tarkoittavat?
Urakkamuodolla tarkoitetaan korjaushankkeen osapuolten sopimusrakennetta ja yksityiskohtia. Ketkä ovat keskenään sopimussuhteessa? Urakkamuoto vaikuttaa työtä tilaavan taloyhtiön sopimuksiin ja vastuisiin ja siksi sopivan urakkamuodon valinta onkin yksi onnistuneen rakennushankkeen perusta. Urakkamuodot ovat jaoteltavissa tilaajan ja rakennusurakoitsijan välisen suoritusvelvollisuuden, urakoitsijoiden keskinäisten suhteiden ja urakan maksuperusteen mukaan. Avaan lyhyesti taloyhtiöiden korjaushankkeissa käytetyimpien urakkamuotojen sisältöä ja erityispiirteitä.
Kokonaisurakka
Kokonaisurakassa taloyhtiö päättää aloittaa korjaushankkeen ja tilaa suunnitelmat. Valmiiden suunnitelmien pohjalta pyydetään tarjoukset urakoitsijoilta ja urakoitsijat tarjoavat sen, mitä suunnitteluasiakirjoihin on kirjattu. Taloyhtiö vertailee tarjouksia ja valitsee mieleisen urakoitsijan. Yleensä maaliviivalle pääsee urakoitsija, jonka tarjous on lähinnä sitä, mitä taloyhtiö on tarjouksessaan pyytänyt.
Urakkavaiheessa saattaa nousta esiin asioita, joita ei ole voitu huomioida suunnitteluvaiheessa. Näistä asioista urakoitsija lähestyy taloyhtiötä lisätyölaskulla, koska asiat eivät ole kuuluneet tarjoukseen, eikä niitä ole voitu huomioida urakkatarjouksessa.
Yhteistoimintaurakka
Yhteistoimintaurakka tarkoittaa urakkamuotoa, jossa taloyhtiö palkkaa itselleen projektijohtajan. Projektijohtaja edustaa taloyhtiötä ja kilpailuttaa taloyhtiölle suunnittelijan ja urakoitsijan, joiden kanssa laaditaan suunnitelmat urakkavaihetta varten tavoitehintaan tukeutuen.
Yhteistoimintaurakassa vertaillaan lähtökohtaisesti suunnittelijoiden ja urakoitsijoiden kykyä tavoitehintaiseen ja osallistavaan malliin. Hintakilpailutus ei näyttele niin suurta roolia.
Taloyhtiön näkökulmasta päävastuu hankkeen kulusta ulkoistetaan projektijohtajalle, jonka panos yhteistoimintaurakan suunnitteluvaiheen onnistumisessa on merkittävä.
Taloyhtiön osakkaan näkökulmasta yhteistoimintaurakka voi vaikuttaa sekavalta. Yhtiökokouksissa päätöksenteon painopiste on hankesuunnittelussa ja yhtiökokoukselle tehtävässä päätösesityksessä, jossa päätetään toteutettavasta kokonaisuudesta. Käytännössä moni yhteistoimintaurakoista on toteutettu allianssisopimusten sijaan KVR -urakkana.
Yhteistoimintaurakassa tavoitteena on välttyä kaikilta urakkavaiheessa esiin nousevilta lisätöiltä. Toinen kantava ajatus tässä urakkamuodossa on suunnitelmien laatiminen siten että taloyhtiön toiveet ja urakoitsijalla olevat tekniset mahdollisuudet toisivat hankkeen läpimenoon erityisiä hyötyjä. Lisäksi yhteistoimintaurakassa haetaan osallistavampaa suunnitteluvaihetta.
Kokonaisvastuurakentaminen
KVR, eli kokonaisvastuurakentaminen, on urakkamuotona selkeä. KVR tarkoittaa sitä, että urakoitsija vastaa koko korjaushankkeesta – myös suunnittelusta. Tästä samasta urakkamuodosta käytetään myös termejä SR, Suunnittele ja Rakenna tai ST, Suunnittele ja Toteuta. Melkoisen monta eri nimitystä samalle asialle. Eipä ole ihme, että taloyhtiön hallituksessa ollaan hämillään. Myös tässä urakkamuodossa selkeintä on, että taloyhtiö palkkaa itselleen projektijohtajan, joka vastaa hankesuunnittelun ohjaamisesta.
Hankesuunnittelun valmistuttua pyydetään urakoitsijoilta tavoitehintaiset tarjoukset hankesuunnittelun mukaisesta sisällöstä siten, että tarjous sisältää myös tarvittavan teknisen suunnittelun. KVR -mallissa taloyhtiö tekee yhden sopimuksen urakoitsijan kanssa ja sopimukset käyttämiensä suunnittelijoiden kanssa. Niin yhteistoimintaurakoissa kuin KVR -urakassa hankesuunnittelun on oltava hyvin toteutettu ja siinä on selvitettävä kaikki urakkaan vaikuttavat taustatiedot riittävällä tarkkuudella. Vain kattavan hankesuunnitelman perusteella urakoitsijoilla on mahdollisuus antaa vakavasti otettava hinta urakalle, josta ei ole vielä olemassa suunnitelmia tai lopullisia ratkaisuja.
Vain kattavan hankesuunnitelman perusteella urakoitsijoilla on mahdollisuus antaa vakavasti otettava hinta urakalle, josta ei ole vielä olemassa suunnitelmia.
Kun taloyhtiö on valinnut urakoitsijan, alkaa tekninen suunnitteluvaihe, jossa mukana ovat urakoitsijan valitsemat suunnittelukumppanit. Suunnitteluvaiheessa taloyhtiön palkkaama projektijohtaja vastaa kokonaisaikataulusta ja taloyhtiön edustajat ovat mukana suunnitteluvaiheessa samoin kuin kaikissa muissa urakkamuodoissa. Keskeistä on se, että urakoitsijan ohjaamana tekninen suunnittelu on varsin optimoitua. Tämä perustuu urakoitsijoiden kokemukseen rakennusvaiheen ratkaisuista. Suunnittelua voidaan ohjata toteuttamiskelpoisilla ajatuksilla.
KVR -mallin selkeys on johtanut siihen, että monet yhteistoimintahankkeista toteutetaan käytännössä juuri näin, vaikka hankkeen alussa käytettäisiinkin termejä allianssi- tai yhteistoimintahanke.
Miten valitaan sopiva urakkamuoto?
Taloyhtiöiden korjaushankkeissa suurin osa riidoista syntyy kustannuksien karkaamisesta ja aikataulujen pettämisestä. Pääosa kustannuksia aiheuttavista tekijöistä sidotaan jo hankesuunnitteluvaiheessa. Tämä tarkoittaa käytännössä korjaushankkeen laajuuden ja toteutusratkaisuiden päättämistä. Mikään urakkamuodoista ei ole automaattisesti toistaan parempi vaan tilaajan tulee valita urakkamuoto oman hankkeen tarpeiden pohjalta.
Taloyhtiöiden korjaushankkeissa suurin osa riidoista syntyy kustannuksien karkaamisesta ja aikataulujen pettämisestä.
Varsinkin pienet hankkeet on selkeintä edelleen toteuttaa suunnitelmanmukaisina kokonaishintaurakoina. Pieniä hankkeita ovat esimerkiksi vuosikorjaukset, piharemontit, lämmönjakokeskuksien, erillisten sähköverkon tai vesijohtojen uusimiset ja viemäreiden sisäpuoliset saneeraukset. Lisä- ja täydennysrakentaminen ja kokonaisvaltaiset linjasaneeraukset kannattaa hankesuunnittelun perusteella toteuttaa KVR -hankkeina. Tällöin taloyhtiöllä on koko ajan vain yksi tai kaksi sopimusta ja hankkeen kokonaisuuden hallinta pysyy myös paremmin hallituksen näpeissä.
Aikataulun osalta perinteisessä kokonaisurakassa suunnitteluvaiheessa luodaan aikatauluvisio, joka tarkentuu urakkaneuvotteluissa valittavan urakoitsijan kanssa. Käytännössä urakkavaiheessa voi tulla muutoksia, jotka vaikuttavat aikataulun toteutumiseen. Yhteistoiminta- ja KVR -malleissa toteutusaikataulu laaditaan yhteisesti suunnitteluvaiheessa, jolloin aikataulun laatiminen toteuttamiskelpoiseksi on yksinkertaisempaa. Lisähyötynä on myös taloyhtiön tietoisuus aikatauluihin vaikuttavista tekijöistä, koska taloyhtiö, suunnittelija ja toteuttaja ovat saman pöydän ympärillä jo hyvissä ajoin ennen urakkavaiheen alkamista.
Miksi keskustelu urakkamuodoista on tärkeää?
On hyvä, että urakkamuodoista käydään keskustelua. Tämä on synnyttänyt uusia toteutustapoja ja innovaatioita. Taloyhtiöiden korjaushankkeissa tarvitaan malleja, joissa on luottamusta ja onnistumisen mahdollisuuksia. Urakkamuodoista puhuttaessa on tärkeää tunnustaa tosiasiat ja toteuttaa hanke parhaalla mahdollisella tavalla.
Merkittävin seikka erilaisten urakkamuotojen keskustelun tärkeyteen on asetelmien muuttaminen. Kokonaisurakka asettaa taloyhtiön, suunnittelijan ja toteuttavan urakoitsijan henkisesti eri puolille pöytää.
Kokonaisurakassa toimijoita kilpailutetaan eri vaiheisiin ja lähdetään liikkeelle siitä, että saadaan hyvä lopputulos. Yhteistoimintamallien tavoitteena on tehdä yhdessä.
Olisi hienoa, jos suunnittelijoiden ja urakoitsijoiden valinnassa voitaisiin käyttää enemmin termiä neuvottelumenettely. Neuvottelumenettelyssä projektijohtaja etsisi taloyhtiölle hankkeesta riippuen sopivat mahdolliset kumppaniehdokkaat ja hankesuunnitelman sisällön mukaan pyydettäisiin muutamia sopivia ehdokkaita esittämään oma ehdotuksensa. Näin päästäisiin eroon perinteisestä kilpailutuksesta ja muutaman halvimman toimijan kanssa käytävistä tinkaamiskierroksista. Valitun kumppanin kanssa sopimusmalliksi selkein olisi KVR -hankkeen sopimusmalli.
Urakkamuotoa pohdittaessa tulee aina ensimmäisenä miettiä, miksi asiat tehdään näin ja voisiko asiat tehdä vielä helpommin? Mikään urakkamuodoista ei ole toistaan parempi, vaan korjaushankkeen sisältö määrittelee parhaiten sopivan urakkamuodon.
