Ennen putkiremonttihankkeeseen ryhtymistä taloyhtiön on hyvä tutustua, mitä hanke kokonaisuudessaan tarkoittaa, mitä vaihtoehtoja taloyhtiöllä on, kuka asioista päättää, pitääkö yllätyksiin varautua, kuinka pitkään hanke kestää ja kuka vastaa kuluista. Kokosimme tähän artikkeliin vastaukset näihin kaikkiin kysymyksiin.
Mitä putkiremontti tarkoittaa ja mitä vaihtoehtoja taloyhtiöllä on?
Putkiremontti tarkoitti ennen 2000-lukua linjasaneerausta, jossa uusittiin taloyhtiön vesijohdot, viemärit, kylpyhuoneet ja keittiöt. Sitten tilanne muuttui ja putkiremontiksi alettiin kutsua viemäreiden kunnostamista tai vesijohtojen uusimista.
Putkiremonttimenetelmän valinnassa ratkaisevin tekijä on kylpyhuone. Pitääkö kylpyhuoneista kunnostaa lähes kaikki vai osa? Jos lähes kaikki uusitaan, paras vaihtoehto on perinteinen linjasaneeraus. Jos vain osa kylpyhuoneista kunnostetaan, vaihtoehto on viemäreiden kunnostaminen, vesijohtojen uusiminen uusille reiteille esimerkiksi porraskäytäviin.
Käytännössä taloyhtiölle etsitään parhaiten sopiva putkiremonttivaihtoehto hankesuunnittelussa. Hankesuunnittelun alussa tai jo sitä ennen, taloyhtiössä voidaan selvittää kylpyhuoneiden tilanne, joka sanelee joka tapauksessa koko hankkeen tahdin. Muut asiat on helppo päättää ja pohtia taloyhtiössä, kun tämä perusasia on selvillä. Todellisuudessa vaihtoehtoja on siis edelleen vain kaksi: yksinomaan viemäreiden kunnostaminen ja vesijohtojen uusiminen tai kokonaisvaltainen putkiremontti.
Ketkä voivat vaikuttaa päätöksentekoon?
Isännöitsijät ja konsultit tietävät paljon, koska ovat tekemisissä näiden hankkeiden kanssa jatkuvasti. Päätökset putkiremonteista esittää joka tapauksessa taloyhtiön hallitus ja päätökset tekee taloyhtiön yhtiökokous.
Tämä uskomus murretaan viimeistään hankesuunnittelun aikana. Kun kaikki osakkaat osallistuvat – oikeasti osallistuvat – hankesuunnitelman tekemiseen, löytyy varmasti se taloyhtiölle parhaiten sopiva ratkaisu.
Millaisia yllätyksiä urakka-aikana voi tulla vastaan?
Urakan aikaiset yllätykset syntyvät käytännössä kolmea reittiä:
• Suunnitteluvaiheessa taloyhtiöstä saadut lähtötiedot ovat puutteelliset tai virheelliset ja tämä selviää vasta urakkavaiheessa. Ratkaisu: riittävät rakenneavaukset ja tutkimukset suunnittelun aikana.
• Halutut toteutusratkaisut sisältävät riskejä, jotka toteutuessaan edellyttävät muutoksia. Ratkaisu: vaihtoehtoiset toteutukset huomioidaan ja suunnitellaan valmiiksi ja riskin toteutuessa toimitaan.
• Työmaalla tulee vastaan todellisia yllätyksiä, mitä kukaan ei pystynyt ennakoimaan. Ratkaisu: hereillä oleva työmaan projektijohtaja ja valvoja. Harvoin urakoissa syntyy todellisia yllätyksiä, jotka pysäyttävät työmaan tai pakottavat muuttamaan suunnitelmia kokonaan. Suunnittelun aikana jätetään tietoisesti osa ratkaisuista päätettäväksi urakan edetessä. Näistä syntyvät kustannukset eivät varsinaisesti ole yllätyksiä tai lisätöitä, vaikka niitä ei olekaan alkuperäiseen urakkatarjoukseen sisällytetty.
Kuinka pitkään remonttiin on syytä varautua?
Koko taloyhtiön osalta putkiremontti kestää helposti puolesta vuodesta vuoteen. Kuitenkin huoneistokohtainen haitta-aika vaihtelee muutamasta päivästä muutamaan kuukauteen. Muutamalla päivällä selvitään, jos kunnostetaan viemärit tai uusitaan vesijohdot. Kun mukaan tulee kylpyhuoneiden uusiminen, haitta-aika pitenee käytännössä kahdella kuukaudella. Putkiremontti aikataulutetaan nousulinjakohtaisesti eli linjojen määrä ratkaisee remontin kokonaiskeston. Kiinnostava kysymys on koko taloyhtiön urakka-aika ja asumisen olosuhteet urakan aikana. Kokonaisvaltaisen urakan aikana huoneisto on työmaa-alueena 6–12 viikkoa. Putkiremontti vie taloyhtiön koosta riippuen helposti vajaan vuoden, mutta yksittäisen asunnon osalta huomattavasti lyhyemmän ajan.
Kuka vastaa remontin kuluista?
maksaa konkreettisesti laskun ja jokainen osakas maksaa yhtiö- ja rahoitusvastikkeen. Osakkaat maksavat aina taloyhtiön kaikki hankkeet, joko suoraan tai epäsuorasti. Putkiremontissa pääosa urakan kustannuksista kuuluu taloyhtiön urakkakokonaisuuteen. Valveutuneet osakkaat osallistuvat taloyhtiön päätöksentekoon ja vaikuttavat urakkakokonaisuuden sisältöön. Mitä monipuolisemmin urakkasisällössä on huomioitu tarvittavat työt, sitä enemmän osakkaat saavat ikään kuin taloyhtiön maksamana. Osakas voi itse tilata omia lisätöitä suoraan samalta urakoitsijalta. Putkiremontit ovat taloyhtiöiden kalleimpia peruskorjauksia, joten taloyhtiöiden osakkaiden tulee tarkkaan valita kumppanit, joiden kanssa hanketta lähdetään suunnittelemaan ja toteuttamaan.
Ratkaisu, jossa huomioidaan kaikki
Talokeskuksen suunnittelijat katsovat aina pitkälle eteenpäin ja miettivät myös ne asiat, jotka olisi kustannustehokasta rakentaa linjasaneerauksen yhteydessä. Tutustu ratkaisuun, jossa huomioidaan taloyhtiösi kaikki tarpeet.