/

Suomalaiset taloyhtiöt suhtautuvat putkiremonttiin kaksijakoisesti. Vajaa puolet taloyhtiöistä ennakoi remontteja ja reilu puolet ei. Ennakoimalla putkiremontin ajankohdan taloyhtiöllä on mahdollisuus vaikuttaa siihen, miten putkiremontin rahoitus järjestetään. Yleensä putkiremontin kustannukset voidaan pitää kurissa, kun putkiremontin suunnittelu aloitetaan hyvissä ajoin.

Putkiremonttibarometrin mukaan yli puolet taloyhtiöistä käynnistää putkiremontin kuitenkin vasta silloin, kun putket vuotavat tai märkätilat ovat vaurioituneet. Kun putkiremontti tulee ikään kuin ”yllätyksenä”, taloyhtiön mahdollisuudet vaikuttaa putkiremontin rahoitukseen ovat rajalliset.

Todellisuudessa putkiremontti ei koskaan tule yllätyksenä. Suunnitelmallisella ja jatkuvalla kunnossapidolla varmistetaan, etteivät kiinteistön korjaustarpeet pääse yllättämään. Putkiremontti on osa kiinteistön normaalia kunnossapitoa. Realistinen käsitys taloyhtiön nykytilanteesta auttaa oikeiden päätösten tekemisessä. Putkiremontti osuu kiinteistön elinkaarelle keskimäärin 50 vuoden välein. Putkiremontin ajankohtaan vaikuttaa putkiston tekninen kunto, mikä on jokaiselle kiinteistölle yksilöllistä. Seuraamalla aktiivisesti putkiston kuntoa, voidaan putkiremonttia suunnitella ilman kiirettä. Tällöin taloyhtiöllä on myös enemmän aikaa erilaisten rahoitusvaihtoehtojen tutkimiseen.

Putkiremontin rahoitus kannattaa selvittää hyvissä ajoin. Rahoituksen järjestäminen on keskeinen osa projektia. Mitä aikaisemmin taloyhtiöt keskustelevat pankkien kanssa, sitä paremmat mahdollisuudet heillä on lainansaantiin. Yli puolet taloyhtiöistä hakee rahoitusta vasta hankesuunnitteluvaiheen jälkeen. Tällöin on riskinä on se, että suunnitellaan sellaisia ratkaisuita, johon ei saada rahoitusta.

Taloyhtiöillä on kuitenkin monia vaihtoehtoja putkiremontin rahoittamiseen. Putkiremontin rahoitus voidaan järjestää:

  • taloyhtiölainalla
  • korjausrahastolla
  • osakkaiden omilla lainoilla
  • lisärakentamisella

Koska jokainen kiinteistö ja taloyhtiö on yksilö, eivät kaikki rahoitusvaihtoehdot sovi kaikille. Tärkeintä onkin olla tietoinen vaihtoehdoista, jotta voi valita parhaan ratkaisun omaan taloyhtiöön.

Putkiremontin rahoitus taloyhtiölainalla

Taloyhtiön yhtiölaina on se tavallisin tapa putkiremontin rahoittamiseen. Putkiremontti rahoitetaan siten, että taloyhtiö ottaa pankista lainalimiitin urakan alkaessa ja lopullinen lainasumma määräytyy urakan valmistuessa, kun kaikki urakkaan kuuluvat kustannukset ovat selvillä.

Kun lainan kokonaismäärä on tiedossa, osakkaat saavat lainaosuuslaskelman, joka perustuu neliöiden tai osakkeiden määrään. Jyvitysperiaate, osakkeet vai neliöt, on kerrottu asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä. Lainaa lyhennetään ja lainan korot maksetaan rahoitusvastikkeella. Osakkaiden on myös mahdollista maksaa laina pois taloyhtiössä sovitun periaatteen mukaisesti. Tavallisesti kertamaksun mahdollisuus on heti alussa ja siitä eteenpäin 1 – 2 kertaa vuodessa.

Putkiremontin rahoitus korjausrahastolla

Putkiremontin rahoituksen voi hoitaa myös korjausrahastolla. Korjausrahasto toimii siten, että taloyhtiö perustaa rahaston ennakoidakseen tulevan putkiremontin kustannuksia. Korjausrahaston perustamisesta päättää yhtiökokous. Korjausrahasto voidaan perustaa korjaushanketta varten, kuten putkiremonttia tai julkisivuremonttia.

Osakkaat maksavat rahastoon pääomavastiketta. Jos osakas päättää myydä asuntonsa, tulee muistaa, että hän ei saa korjausrahastoon sijoittamiaan varoja takaisin itselleen. Rahastointi on verovapaata. Ainoa rajoite on se, että korjaushanke, jota varten varoja rahastoidaan, tulee toteuttaa viiden vuoden kuluessa rahaston perustamisesta. Rahastoituja varoja ei saa käyttää muuhun kuin siinä sovittuun hankkeeseen.

Putkiremontin rahoittaminen osakkaiden omilla lainoilla

Putkiremontin voi myös rahoittaa osakkaiden omilla lainoilla. Tämä vaihtoehto tulee kysymykseen silloin, kun taloyhtiössä ei haluta ottaa tai se ei saa yhtiölainaa. Etuna yhtiölainaan verrattuna on se, että tähän osakas voi sopia lyhennysvapaita pankkinsa kanssa. Periaatteessa tämä tilanne on myös silloin, kun taloyhtiö ottaa urakkaa varten lainalimiitin. Osakkaat voivat ottaa lainaosuuslaskelmat saatuaan omia lainoja ja maksavat näin osuutensa taloyhtiön lainasta.

Putkiremontin rahoitus ja lisärakentaminen

Putkiremontin rahoitus onnistuu myös lisärakentamisella. Lisärakentamisella tarkoitetaan sitä, että remontin yhteydessä esimerkiksi ullakolle tehdään uusia huoneistoja, kiinteistöä laajennetaan tai taloyhtiön tontilta myydään rakennusoikeutta uutta kiinteistöä varten. Vaikka lisärakentamisen mahdollisuus on olemassa, vain 12 prosenttia taloyhtiöistä harkitsee lisärakentamista yhtenä rahoitusvaihtoehtona (Lähde: Putkiremonttibarometri). Lisärakentamisen mahdollisuuksien selvittäminen on kuitenkin suositeltavaa, sillä lisärakentamisen avulla putkiremontin voi rahoittaa luultua edullisemmin.

Lisärakentamisessa on erilaisia tapoja:

Putkiremontin rahoittaminen ja tontin myynti

Kun taloyhtiöllä on hallinnassaan tontin osa, jolla ei sijaitse osakashallinnassa olevia tiloja, voidaan tontinosa myydä uuden rakennuksen tontiksi. Päätös tällaisen tontinosan myynnistä voidaan tehdä yhtiökokouksessa tavanomaisella enemmistöpäätöksellä. Jos tontin osan luovuttaminen johtaisi yhtiöjärjestyksen muuttamiseen, tulee tästä päättää 2/3 enemmistöllä. Jos luovutus vaikuttaisi huoneistojen käyttöön, tarvitaan päätös kaikilta osakkeen omistajilta.

Näkymien muuttuminen, esimerkiksi tilanteessa, jossa uusi rakennus peittäisi nykyisen maiseman, tulee saada suostumus niiltä osakkailta, joiden näkymää tilanne koskee. Taloyhtiö vaikuttaa itse uusiin näkymiin, ei siihen, mihin kohtaan, kuinka korkea ja millainen uusi rakennus on – se on rakennusoikeuden ostajan ratkaistavissa.

Yleisin tilanne tähän mennessä on ollut, että taloyhtiö myy rakennusoikeutta rakennusliikkeelle. Taloyhtiöön tulee tällöin uusia huoneistoja osakashallintaan, ullakolle, tilojen käyttötarkoituksen muutoksen kautta tai uuteen rakennuksen osaan. Yhtiökokous päättää uusien osakkeiden antamisesta, yhtiöjärjestyksen muutoksista sekä rakennusoikeuden myymisestä 2/3 enemmistöllä.

Rakennusoikeuden myynti edellyttää kaavamuutosta, jossa rakennusoikeutta saadaan lisää. Kaavamuutos edellyttää taloyhtiöltä toimenpiteitä ja lisääntyvien huoneistojen määrän mukaisesti taloyhtiöille asetetaan erilaisia vaateita, mitkä pitää toteutua, jotta muutos on mahdollinen.

Yleensä kaikki asiat ovat selvitettävissä ja toimenpiteet toteutettavissa, mutta niiden saaminen järjestykseen kustannusvaikutuksineen edellyttää hyvää valmistelua. Valmistelu on tärkeää myös oikean hinnan määrittelemiseksi rakennusoikeudelle, jotta taloyhtiö tulee saamaan riittävän hyödyn rakennusoikeuden myynnistä.

Lisärakentaminen tarjoaa kuitenkin loistavan mahdollisuuden putkiremontin rahoittamiseen.