/

Suomalaiset taloyhtiöt suhtautuvat putkiremonttiin kaksijakoisesti. Vajaa puolet taloyhtiöistä ennakoi remontteja ja reilu puolet ei. Ennakoimalla putkiremontin ajankohdan taloyhtiöllä on mahdollisuus vaikuttaa siihen, miten putkiremontin rahoitus järjestetään. Yleensä putkiremontin kustannukset voidaan pitää kurissa, kun putkiremontin suunnittelu aloitetaan hyvissä ajoin.

Putkiremonttibarometrin mukaan yli puolet taloyhtiöistä käynnistää putkiremontin kuitenkin vasta silloin, kun putket vuotavat tai märkätilat ovat vaurioituneet. Kun putkiremontti tulee ikään kuin ”yllätyksenä”, taloyhtiön mahdollisuudet vaikuttaa putkiremontin rahoitukseen ovat rajalliset.

Todellisuudessa putkiremontti ei koskaan tule yllätyksenä. Suunnitelmallisella ja jatkuvalla kunnossapidolla varmistetaan, etteivät kiinteistön korjaustarpeet pääse yllättämään. Putkiremontti on osa kiinteistön normaalia kunnossapitoa. Realistinen käsitys taloyhtiön nykytilanteesta auttaa oikeiden päätösten tekemisessä. Putkiremontti osuu kiinteistön elinkaarelle keskimäärin 50 vuoden välein. Putkiremontin ajankohtaan vaikuttaa putkiston tekninen kunto, mikä on jokaiselle kiinteistölle yksilöllistä. Seuraamalla aktiivisesti putkiston kuntoa, voidaan putkiremonttia suunnitella ilman kiirettä. Tällöin taloyhtiöllä on myös enemmän aikaa erilaisten rahoitusvaihtoehtojen tutkimiseen.

Putkiremontin rahoitus kannattaa selvittää hyvissä ajoin. Rahoituksen järjestäminen on keskeinen osa projektia. Mitä aikaisemmin taloyhtiöt keskustelevat pankkien kanssa, sitä paremmat mahdollisuudet heillä on lainansaantiin. Yli puolet taloyhtiöistä hakee rahoitusta vasta hankesuunnitteluvaiheen jälkeen. Tällöin on riskinä on se, että suunnitellaan sellaisia ratkaisuita, johon ei saada rahoitusta.

Taloyhtiöillä on kuitenkin monia vaihtoehtoja putkiremontin rahoittamiseen. Putkiremontin rahoitus voidaan järjestää:

  • taloyhtiölainalla
  • korjausrahastolla
  • osakkaiden omilla lainoilla
  • lisärakentamisella

Koska jokainen kiinteistö ja taloyhtiö on yksilö, eivät kaikki rahoitusvaihtoehdot sovi kaikille. Tärkeintä onkin olla tietoinen vaihtoehdoista, jotta voi valita parhaan ratkaisun omaan taloyhtiöön.

Putkiremontin rahoitus taloyhtiölainalla

Taloyhtiön yhtiölaina on se tavallisin tapa putkiremontin rahoittamiseen. Putkiremontti rahoitetaan siten, että taloyhtiö ottaa pankista lainalimiitin urakan alkaessa ja lopullinen lainasumma määräytyy urakan valmistuessa, kun kaikki urakkaan kuuluvat kustannukset ovat selvillä.

Kun lainan kokonaismäärä on tiedossa, osakkaat saavat lainaosuuslaskelman, joka perustuu neliöiden tai osakkeiden määrään. Jyvitysperiaate, osakkeet vai neliöt, on kerrottu asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä. Lainaa lyhennetään ja lainan korot maksetaan rahoitusvastikkeella. Osakkaiden on myös mahdollista maksaa laina pois taloyhtiössä sovitun periaatteen mukaisesti. Tavallisesti kertamaksun mahdollisuus on heti alussa ja siitä eteenpäin 1 – 2 kertaa vuodessa.

Putkiremontin rahoitus korjausrahastolla

Putkiremontin rahoituksen voi hoitaa myös korjausrahastolla. Korjausrahasto toimii siten, että taloyhtiö perustaa rahaston ennakoidakseen tulevan putkiremontin kustannuksia. Korjausrahaston perustamisesta päättää yhtiökokous. Korjausrahasto voidaan perustaa korjaushanketta varten, kuten putkiremonttia tai julkisivuremonttia.

Osakkaat maksavat rahastoon pääomavastiketta. Jos osakas päättää myydä asuntonsa, tulee muistaa, että hän ei saa korjausrahastoon sijoittamiaan varoja takaisin itselleen. Rahastointi on verovapaata. Ainoa rajoite on se, että korjaushanke, jota varten varoja rahastoidaan, tulee toteuttaa viiden vuoden kuluessa rahaston perustamisesta. Rahastoituja varoja ei saa käyttää muuhun kuin siinä sovittuun hankkeeseen.

Putkiremontin rahoittaminen osakkaiden omilla lainoilla

Putkiremontin voi myös rahoittaa osakkaiden omilla lainoilla. Tämä vaihtoehto tulee kysymykseen silloin, kun taloyhtiössä ei haluta ottaa tai se ei saa yhtiölainaa. Etuna yhtiölainaan verrattuna on se, että tähän osakas voi sopia lyhennysvapaita pankkinsa kanssa. Periaatteessa tämä tilanne on myös silloin, kun taloyhtiö ottaa urakkaa varten lainalimiitin. Osakkaat voivat ottaa lainaosuuslaskelmat saatuaan omia lainoja ja maksavat näin osuutensa taloyhtiön lainasta.

Putkiremontin rahoitus ja lisärakentaminen

Putkiremontin rahoitus onnistuu myös lisärakentamisella. Lisärakentamisella tarkoitetaan sitä, että remontin yhteydessä esimerkiksi ullakolle tehdään uusia huoneistoja, kiinteistöä laajennetaan tai taloyhtiön tontilta myydään rakennusoikeutta uutta kiinteistöä varten. Vaikka lisärakentamisen mahdollisuus on olemassa, vain 12 prosenttia taloyhtiöistä harkitsee lisärakentamista yhtenä rahoitusvaihtoehtona (Lähde: Putkiremonttibarometri). Lisärakentamisen mahdollisuuksien selvittäminen on kuitenkin suositeltavaa, sillä lisärakentamisen avulla putkiremontin voi rahoittaa luultua edullisemmin.

Lisärakentamisessa on erilaisia tapoja:

Putkiremontin rahoittaminen ja tontin myynti

Kun taloyhtiöllä on hallinnassaan tontin osa, jolla ei sijaitse osakashallinnassa olevia tiloja, voidaan tontinosa myydä uuden rakennuksen tontiksi. Päätös tällaisen tontinosan myynnistä voidaan tehdä yhtiökokouksessa tavanomaisella enemmistöpäätöksellä. Jos tontin osan luovuttaminen johtaisi yhtiöjärjestyksen muuttamiseen, tulee tästä päättää 2/3 enemmistöllä. Jos luovutus vaikuttaisi huoneistojen käyttöön, tarvitaan päätös kaikilta osakkeen omistajilta.

Näkymien muuttuminen, esimerkiksi tilanteessa, jossa uusi rakennus peittäisi nykyisen maiseman, tulee saada suostumus niiltä osakkailta, joiden näkymää tilanne koskee. Taloyhtiö vaikuttaa itse uusiin näkymiin, ei siihen, mihin kohtaan, kuinka korkea ja millainen uusi rakennus on – se on rakennusoikeuden ostajan ratkaistavissa.

Yleisin tilanne tähän mennessä on ollut, että taloyhtiö myy rakennusoikeutta rakennusliikkeelle. Taloyhtiöön tulee tällöin uusia huoneistoja osakashallintaan, ullakolle, tilojen käyttötarkoituksen muutoksen kautta tai uuteen rakennuksen osaan. Yhtiökokous päättää uusien osakkeiden antamisesta, yhtiöjärjestyksen muutoksista sekä rakennusoikeuden myymisestä 2/3 enemmistöllä.

Rakennusoikeuden myynti edellyttää kaavamuutosta, jossa rakennusoikeutta saadaan lisää. Kaavamuutos edellyttää taloyhtiöltä toimenpiteitä ja lisääntyvien huoneistojen määrän mukaisesti taloyhtiöille asetetaan erilaisia vaateita, mitkä pitää toteutua, jotta muutos on mahdollinen.

Yleensä kaikki asiat ovat selvitettävissä ja toimenpiteet toteutettavissa, mutta niiden saaminen järjestykseen kustannusvaikutuksineen edellyttää hyvää valmistelua. Valmistelu on tärkeää myös oikean hinnan määrittelemiseksi rakennusoikeudelle, jotta taloyhtiö tulee saamaan riittävän hyödyn rakennusoikeuden myynnistä.

Lisärakentaminen tarjoaa kuitenkin loistavan mahdollisuuden putkiremontin rahoittamiseen.

/

Taloyhtiön hallituksen toimintaa ohjaavat vuosittaiset toiminnat: kustannusten seuraaminen, välttämättömät huoltotoimet ja erilaiset vuosikorjaukset. Näiden lisäksi hallituksen keskeinen tehtävä on ennakoida tulevia korjaushankkeita ja pohtia taloyhtiön tulevaisuutta. Suurin osa, yli 3.8 miljoonaa, suomalaisista asuu omistusasunnossa. Omistusasuntojen lisäksi yli 250 000 suomalaista omistaa sijoitusasuntoja. Varsin monella on siis hallussaan osakkeita taloyhtiöistä, joita Suomessa on noin 90 000. Näiden osakkeiden arvolla on merkittävä vaikutus omistajien talouteen. Siksi on erityisen tärkeää olla perillä asioista, joihin voi itse taloyhtiössä vaikuttaa. (more…)

/

Talokeskuksen brändi uudistui, ja samalla uudistuivat myös verkkosivumme. Verkkosivustomme on nyt entistä selkeämpi ja helppokäyttöisempi ja taipuu mobiilisti. Pääset tutustumaan osaamiseemme ja tekemisiimme entistä monipuolisemmin ja avoimemmin.

Blogissa kerromme korjausrakentamisen ajankohtaisista asioista ja annamme asiantuntijavinkkejä kiinteistön arvon säilyttämiseen ja ylläpitämiseen. Verkkokauppamme tuotteita voivat ostaa yhtä lailla isännöitsijät, taloyhtiöt kuin taloyhtiöiden osakkaat. Tällä hetkellä verkkokaupasta voi ostaa vaikkapa sähköautojen latauspisteiden tarvekartoituksen tai asbestikartoituksen. Lisäämme tuotteita ja palveluita verkkokauppaan syksyn aikana. Kannattaa käydä kurkkaamassa. (more…)

/

Viime vuosina mediassa on puhuttu paljon erilaisista urakkamuodoista. On myös pohdittu, että korjaushankkeisiin liittyvät haasteet olisi ratkaistavissa pelkästään oikean urakkamuodon valinnalla. Taloyhtiöiden korjaushankkeista ei ole syytä tehdä ainakaan yhtään nykyistä monimutkaisempia. Mistä urakkamuodoissa oikeastaan on kysymys ja miksi sopivan urakkamuodon valinta on tärkeää? (more…)

/

Jokainen suomalainen tietää Paavo Nurmen ja hänen ansionsa urheilussa. Mutta kuka tietää, että hänen aikaansaannostaan olivat Suomen ensimmäiset ambulanssit?

Pääsin tapaamaan Mika Nurmea, Paavo Nurmen Säätiön hallituksen puheenjohtajaa. Fiilis oli jännittynyt. Olihan kyseessä juoksijalegendan pojanpoika. Vastassa minua oli nuori ja urheilullinen mies, joka ulkokuoren perusteella voisi itsekin olla olympiatason juoksija. Mika Nurmen saavutukset ovat kuitenkin toisaalla, siellä missä isoisäkin juoksijauran jälkeen toimi, eli kiinteistöalalla. (more…)